ベトナム中部に位置するハティン省（Hà Tĩnh）の人民委員会が、社会住宅（低所得者向け公的住宅）および工業団地内の労働者寮の賃料枠、さらにはマンションの管理・運営サービス料の基準を定めた決定を公布した。2026年4月10日に施行され、従来の規定に取って代わる。低所得者層や工場労働者の住宅アクセス確保と、不動産市場の透明化を同時に狙った重要な制度設計である。

社会住宅の賃料枠——建物タイプ・階数で細分化

今回の決定では、社会住宅の賃料が建物の種類、階数、インフラ条件に応じて細かく設定されている。公共投資資金を使用しないプロジェクトの場合、賃料は1平方メートルあたり月額2万2,900〜13万8,100ドンの範囲となる。一方、個人投資家が建設した社会住宅はこれよりやや低く、1平方メートルあたり月額1万5,600〜13万1,400ドンとされた。

工業団地内の労働者寮（nhà lưu trú công nhân）については、規模と階数に応じて1平方メートルあたり月額2万2,700〜11万3,900ドンの枠が設けられている。

重要なのは、これらの賃料にはメンテナンス費用と規定利益率がすでに含まれているが、電気・水道・駐輪場などの運営コストは別建てとなっている点である。この「費用の分離」は、賃貸借契約をめぐる紛争を減らし、市場に明確な価格メカニズムを形成するための工夫である。

マンション管理費の基準も明確化

ハティン省はあわせて、マンション（nhà chung cư）の管理・運営サービス料の枠組みも提示した。ベトナムでは管理費をめぐる住民と管理会社の対立が各地で頻発しており、社会問題化している。

エレベーターのないマンションでは1平方メートルあたり月額500〜2,100ドン、高層またはエレベーター付きのマンションでは最大1万ドン/平方メートル/月が上限となる。この基準は公共資産に直接適用されるだけでなく、民間取引においても参照価格として機能し、運営コストの透明化と紛争抑制に寄与する見通しである。

背景——ハティン省と工業化の進展

ハティン省はベトナム中部の沿岸省で、近年はヴンアン経済区（Khu kinh tế Vũng Áng）を中心に工業化が急速に進んでいる。台湾フォルモサ・ハティン・スチール（現フンニェップ・フォルモサ）の大型製鉄所をはじめ、国内外の製造業が集積しつつあり、工業団地で働く労働者の住居需要は年々拡大している。しかし低所得者や工場労働者が入居できる住宅の整備は需要に追いついておらず、賃料の不透明さが投資家の参入障壁にもなっていた。

ベトナム政府は2023年に改正住宅法を成立させ、社会住宅の供給拡大を国家的優先課題に位置づけている。今回のハティン省の決定はこの中央方針を地方レベルで具体化したものであり、建設局（Sở Xây dựng）が指導・検査を主導し、財務局（Sở Tài chính）が価格申告を管理、経済区管理委員会が工業団地内の状況を監督するという役割分担も明確にされた。

投資家・ビジネス視点の考察

本件は一見すると地方レベルの行政規定だが、ベトナムの不動産・建設セクターへの投資を考えるうえでいくつかの示唆がある。

①社会住宅デベロッパーへの追い風：賃料枠が明示されたことで、投資家は収益シミュレーションを立てやすくなる。ベトナムの上場企業では、ビンホームズ（Vinhomes、VHM）やフーミーフン（Phú Mỹ Hưng、未上場）など大手デベロッパーが社会住宅事業に参入しつつあるが、中小デベロッパーにとっても地方案件の採算性を判断する材料となる。

②日系企業への影響：ハティン省のヴンアン経済区には日系を含む外資系製造業も進出している。工場労働者の住環境が制度面で整備されることは、人材確保・定着率の向上に寄与し、間接的に進出企業の操業安定につながる。

③不動産市場の透明化とFTSE格上げ：ベトナムは2026年9月にもFTSE新興市場指数への格上げが決定される見通しである。格上げ審査では市場の透明性・制度整備が重視されるが、不動産セクターにおける価格メカニズムの明確化はこうした評価にプラスに働く。地方レベルでの規制整備が着実に進んでいる点は、制度面のリスク低減を示す一例として注目に値する。

④ベトナム経済全体のトレンド：社会住宅の拡充は内需振興と社会安定の両面で政策の柱となっている。工業団地の拡大に伴う労働力移動が加速するなか、住宅インフラの制度的裏付けが整うことは、製造業を軸とした経済成長の持続可能性を高める要因である。

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