ベトナム・ベンタイン四角地区の「超大型プロジェクト」開発会社が利益1,510億ドン達成—前年の巨額赤字から劇的回復

ホーチミン市の一等地「ベンタイン四角地区（Khu tứ giác Bến Thành）」で超大型複合開発を手がけるサイゴン・グローリー（Saigon Glory）が、2025年度に1,510億ドンの黒字を達成した。前年同期には約1兆6,000億ドンもの巨額赤字を計上していたことを考えると、まさに劇的なV字回復である。ホーチミン市中心部の不動産開発をめぐる動向として、投資家の注目を集めている。

ベンタイン四角地区とは何か

「ベンタイン四角地区」とは、ホーチミン市1区（Quận 1）に位置する、ベンタイン市場（Chợ Bến Thành）周辺の四角形状の区画を指す。ベンタイン市場はホーチミン市のランドマーク的存在であり、フランス植民地時代から続く歴史的建造物として国内外の観光客に広く知られている。この地区は、2020年に開業したホーチミン市初の都市鉄道（メトロ1号線）のベンタイン駅とも直結しており、ホーチミン市で最も商業価値の高いエリアの一つである。

この一等地において進行中の「超大型プロジェクト（siêu dự án）」は、高級商業施設、オフィス、ホテル、レジデンスを含む大規模複合開発として計画されている。プロジェクト名は「スピリット・オブ・サイゴン（Spirit of Saigon）」として知られ、超高層タワーを核とする開発構想はホーチミン市の都市景観を一変させるものとして、長年にわたり話題を集めてきた。

サイゴン・グローリーの業績推移と回復の背景

プロジェクトの事業主体であるサイゴン・グローリーは、近年の業績が大きく揺れ動いてきた。2024年度には約1兆6,000億ドンという巨額の赤字を計上しており、同プロジェクトの先行きに対する市場の懸念は根強かった。大規模開発プロジェクトにおいては、建設費の増大、行政手続きの遅延、資金調達コストの上昇など複合的なリスクが常に付きまとう。特にベトナムでは不動産セクター全体が2022〜2023年にかけて信用収縮や社債市場の混乱に見舞われ、多くのデベロッパーが資金繰りに苦しんだ経緯がある。

しかし2025年度には一転して1,510億ドンの利益を計上し、「大幅に改善（cải thiện đáng kể）」したと報じられている。この回復の要因としては、以下のような点が推測される。

• プロジェクトの一部区画（高級レジデンスやオフィス部分）の引き渡し・売上計上が進んだ可能性
• ベトナム政府が2023年以降に推進してきた不動産関連法制度の整備（改正土地法、改正住宅法、改正不動産事業法の施行）により、法的リスクの低減と投資家信頼の回復が進んだこと
• ホーチミン市メトロ1号線の商業運行開始（2024年末）による同地区の交通利便性・資産価値の向上
• 金利環境の安定化により、資金調達コストが低下したこと

ホーチミン市中心部の不動産市場の現在地

ベトナム最大の経済都市であるホーチミン市の不動産市場は、2024年後半から回復基調を強めている。特に1区をはじめとする都心部の高級物件は、国内富裕層や海外投資家からの需要が底堅く、供給が限られていることから価格は高止まりしている。ベンタイン四角地区のようなプレミアム立地の大規模開発は希少性が極めて高く、竣工・稼働が進めば大きな収益源となり得る。

一方で、ベトナムの不動産セクターは依然としてプロジェクトの法的手続き（建設許可、土地使用権証明書の発行など）が遅延するケースが多く、デベロッパーの業績は「計上タイミング」によって大きく変動する構造的な特徴がある。サイゴン・グローリーの今回のV字回復も、単年度の会計上の変動要因が大きい可能性があり、中長期的な収益の持続性については慎重に見極める必要がある。

投資家・ビジネス視点の考察

今回のニュースは、ベトナム不動産セクターの回復を象徴する事例の一つとして位置づけられる。以下の観点から投資家にとって注目に値する。

◆ 不動産関連銘柄への影響：サイゴン・グローリー自体は非上場企業であるが、ホーチミン市中心部の大型プロジェクトが黒字転換を果たしたというニュースは、上場不動産デベロッパー各社（ビンホームズ＝VHM、ノバランド＝NVL、フート・フン＝PDR など）のセンチメント改善に寄与し得る。市場全体として不動産セクターへの信頼感が回復基調にある中、こうしたポジティブな材料は追い風となる。

◆ 日本企業への示唆：ホーチミン市中心部の高級商業施設・オフィス開発は、日本の総合商社やデベロッパー（三井不動産、住友不動産、野村不動産など）もベトナム市場で注視している分野である。ベンタイン地区の開発進捗は、メトロ沿線の商圏形成とも密接に関わり、日系小売・サービス企業の出店戦略にも影響を与えるだろう。

◆ FTSE新興市場指数への格上げとの関連：2026年9月に決定が見込まれるベトナムのFTSE新興市場指数への格上げは、海外機関投資家の資金流入を大きく促進する可能性がある。不動産セクターはベトナム株式市場の時価総額で大きな比重を占めており、同セクターの業績改善は格上げ後の資金受け皿としての市場の厚みを増すことにつながる。

◆ 注意点：前述の通り、非上場企業の単年度業績であり、前年の約1兆6,000億ドンの赤字から1,510億ドンの黒字という振れ幅は、会計処理のタイミングや評価損の戻し入れなど一時的要因を含む可能性がある。不動産プロジェクトの進捗状況や負債構造など、詳細な財務情報が限られている点には留意が必要である。

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