ベトナム不動産供給が過去最高の12.8万戸へ急増—資金は「選別」フェーズに突入

ベトナム不動産市場で供給量が急回復している。2022年に約4万戸だった新規供給は2025年に12万8,000戸へと膨らみ、2019〜2025年で最高水準に達した。しかし、供給増と金利上昇が重なり、市場は「何でも売れる」局面から「選別される」局面へ明確に移行しつつある。投資家にとって、戦略の転換が求められるフェーズに入った。

供給急増の背景—2018年から続いた「供給不足」の解消

ベトナム不動産市場研究・評価院（Viện Nghiên cứu đánh giá bất động sản Việt Nam）のデータによると、ベトナムの不動産新規供給は2018年をピークに長期的な減少局面に入り、2022年には年間約4万戸超にまで落ち込んでいた。許認可手続きの停滞や政策の不透明さが主因とされ、供給側のボトルネックが深刻化していた。

転機は2023年初頭に訪れた。政府主導で法的障害の除去が進められ、各地で凍結されていたプロジェクトが次々と再始動した。2025年には新規供給が12万8,000戸に到達し、前年（2024年）比で約88％増という驚異的な伸びを記録した。特に20を超える大型プロジェクトが新たに承認・着工されており、その多くは主要交通インフラに近接する郊外エリアに集中している。統合型都市開発（住宅・商業・公共施設が一体化したタウンシップ型開発）の登場もこの時期の特徴である。さらに2026年の供給見込みは約20万戸とされ、在庫物件や投資家による転売物件を含めると、市場全体の供給量はかつてないレベルに膨らむ見通しだ。

「即完売」から「選別」へ—市場に明確な二極化

供給不足期にあった2023〜2025年前半は、低金利と潤沢な資金が「抑圧されていた需要」を一気に解放した。わずか1〜2年で資産価値が倍増するケースも珍しくなく、2025年第3四半期（7〜9月）には一部地域でマンション1戸あたり5億〜10億ドンもの価格上昇が確認された。新規分譲物件が「発売即完売」となり、転売による差額取引（いわゆる「プレミアム付き転売」）が横行するほどの過熱ぶりであった。

しかし2025年末以降、潮目が変わった。供給の大幅増加に加え、短期間で金利が上昇に転じたことで投資家心理が一気に慎重化した。流動性（取引成立のしやすさ）は市場全体に均一に分布するのではなく、特定の条件を満たす物件に集中する「選別」の状態に入っている。具体的には、以下の条件を備えた物件に資金が向かっている。

• 立地が良好なマンション（都心部や交通利便性の高いエリア）
• 法的手続きが明確に完了しているプロジェクト
• 市場相場と乖離しない合理的な価格設定

一方、かつて価格が急騰した地域では横ばいないし小幅な調整が始まっており、短期投資家にとっての心理的圧力が高まっている。

業界キーパーソンの見解

不動産仲介大手ワンハウジング（OneHousing）のビジネス開発ディレクター、チャン・クアン・チュン氏は次のように指摘する。「流動性が低下する局面では、短期投資家は戦略の修正を迫られ、期待より低い利益で資産を手放すケースも出てくる。逆に、十分な自己資金を蓄積している投資家はローンの再構成や財務圧力の軽減に柔軟に対応できる。市場は強力な『ふるい落とし』の段階に入った」。

ベトナム不動産市場研究・評価院の副院長ファム・ティ・ミエン氏は、投資家のアプローチそのものの変革を求めている。「物件の評価は、周辺相場との比較、キャッシュフロー創出力、投資回収期間を軸に行うべきだ。短期売買戦略はもはや市場に適合せず、中長期の視点で実使用価値と財務効率を重視する姿勢が不可欠である」。同氏は具体的な投資指針として、以下を挙げた。

• 賃貸などでキャッシュフローを生む物件を優先すること
• インフラ接続が明確で法的透明性の高いエリアを選ぶこと
• 信頼できるデベロッパーの物件を選定すること
• 過度なレバレッジ（借入依存）を避けること
• 未完成物件（プレビルド）の場合、最低3〜5年の保有期間を前提とすること
• 工業団地・経済特区の近接地など、大規模な居住コミュニティ形成が見込まれるエリアを重視すること

また、GPインベスト（Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Toàn Cầu）会長のグエン・クオック・ヒエップ氏は、直近の不動産イベントで次のように述べた。「市場には回復の兆しがあるが、企業はより厳しい要求に直面している。顧客は品質と透明性への期待を高めており、供給が増える中で投資家は物件を厳選し、深いリサーチに基づいて資金を投じなければならない。デベロッパー側も、市場相場と顧客の支払い能力に見合った価格設定を行う必要がある。それを怠れば『苦い結果』を抱えることになる」。

買い手にとっての追い風も

供給増は買い手にとって選択肢の拡大を意味する。セグメント（高級・中級・大衆向け）、エリア、物件タイプのいずれにおいても比較検討の余地が広がった。加えて、デベロッパー各社は柔軟な販売施策を打ち出しており、支払いスケジュールの延長や金利優遇などにより、物件価格の10〜30％程度の自己資金で市場に参入できるケースも増えている。購入者側の交渉力が高まっている局面ともいえる。

投資家・ビジネス視点の考察

今回の不動産市場の構造変化は、ベトナム株式市場にも複層的な影響を及ぼす。

不動産関連銘柄への影響：供給増と流動性の選別化は、デベロッパー間の業績格差を拡大させる方向に働く。法的リスクが低く、立地に優れたプロジェクトを多数抱える大手（ビンホームズ＝VHM、ノヴァランド＝NVL、ナムロン＝NLGなど）には追い風となる一方、中小デベロッパーや郊外の投機的プロジェクトに依存する企業は在庫圧力に苦しむリスクがある。銀行セクターについても、不動産向け融資の質が問われる局面であり、信用コスト増大への警戒が必要だ。

日本企業への示唆：ベトナムの不動産市場が「量から質」へシフトする中、日本のデベロッパーやゼネコンにとっては、品質や設計力を武器に参入する好機ともいえる。実際、統合型都市開発や高品質マンション市場では日系企業の存在感が徐々に高まっており、今後の供給拡大局面で提携・合弁の機会が増えると考えられる。

FTSE新興市場指数への格上げとの関連：2026年9月に判断が見込まれるFTSE新興市場指数への格上げが実現すれば、海外資金のベトナム市場への流入が加速する。不動産セクターはホーチミン証券取引所の時価総額の大きな割合を占めるため、市場の健全な発展——すなわち供給増による価格の安定化と透明性の向上——は格上げ審査においてもポジティブに作用する可能性がある。

マクロ的な位置づけ：不動産供給の正常化は、ベトナム経済全体にとっても重要である。住宅価格の過度な高騰は国民の購買力を圧迫し、都市部への人材流入を阻害する要因となっていた。供給増による価格調整は、中長期的にはベトナムの都市化と産業集積を下支えする健全なプロセスといえる。

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