ベトナム不動産大手ノバランド、Lakeview City土地使用料3,300億ドン超の戻入で2025年業績改善へ

ベトナムの大手不動産デベロッパーであるノバランド（Novaland、ホーチミン証券取引所ティッカー：NVL）が、主力プロジェクトの一つであるLakeview City（レイクビュー・シティ）に関して、土地使用料3,300億ドン超の戻入（ホアンニャップ＝会計上の引当金取崩し）を監査法人から認められたことが明らかになった。この処理は同社の2025年度の利益を大幅に押し上げる要因となり、経営再建を進めるノバランドにとって重要な一歩である。

事実関係：監査法人が3,000億ドン超の戻入を承認

今回の焦点は、ノバランドが過去に計上していたLakeview Cityプロジェクトの土地使用料に関する費用・引当金の処理にある。監査法人が精査を行った結果、3,000億ドンを超える金額の戻入（還元計上）を認める判断を下した。具体的には3,300億ドン超とされ、この金額が2025年度の損益計算書において利益方向に反映されることになる。

Lakeview Cityは、ホーチミン市（旧サイゴン）東部のトゥドゥック市（Thu Duc City、旧2区・9区・トゥドゥック区が2021年に統合して誕生した新都市）に位置する大規模複合住宅プロジェクトである。同エリアはホーチミン市の東部新都心構想の中核をなし、地下鉄1号線（ベンタイン～スオイティエン間）の開通効果もあって不動産価格が上昇基調にある好立地だ。タウンハウスやヴィラ、商業施設を含む同プロジェクトは、ノバランドのポートフォリオの中でも収益性の高い案件として位置づけられてきた。

背景：ノバランドの経営難と再建の道のり

ノバランドは2022年後半から始まったベトナム不動産市場の急激な冷え込みにより、深刻な経営危機に陥った企業の一つである。社債の償還遅延、プロジェクトの法的手続きの停滞、資金繰りの悪化が重なり、株価は一時ピーク時の10分の1以下にまで下落した。

ベトナムの不動産業界は2022年末から2023年にかけて、社債市場の混乱（ヴァンティンファット事件など）を契機に信用収縮が急速に進行し、大手デベロッパーの多くが資金難に直面した。ノバランドもその例外ではなく、複数のプロジェクトで引き渡し遅延が発生し、投資家や住宅購入者からの批判を浴びた。

しかし、2024年以降、ベトナム政府は不動産市場の正常化に向けた一連の政策を打ち出している。改正土地法（2024年8月施行）、改正住宅法、改正不動産事業法の「三法同時施行」により、プロジェクトの法的障害が徐々に解消されつつある。ノバランドもこの恩恵を受け、一部プロジェクトの再始動や法的問題の解決に取り組んできた。

会計処理の意味：「戻入」とは何か

日本の読者にとって「戻入」（ベトナム語でhoàn nhập）という概念は馴染みが薄いかもしれないので補足する。企業が過去に費用または引当金として計上した金額について、その後の状況変化により当該費用の発生が不要になった、あるいは過大であったと判断された場合、その金額を利益として戻し入れる会計処理を指す。

ノバランドのケースでは、Lakeview Cityプロジェクトの土地使用料（tiền sử dụng đất）に関して、過去に多額の費用を計上していたが、監査法人の検証を経て、その一部（3,300億ドン超）が戻入可能と判断された。土地使用料はベトナムの不動産開発において最も大きなコスト項目の一つであり、国家に対して支払う「土地使用権取得費用」に相当する。この金額の確定や調整は、地方当局との交渉や法的手続きの進展に依存するため、過去に保守的に計上していた金額が事後的に修正されることがある。

今回の3,300億ドン超の戻入は、ノバランドの2025年度決算において純利益を直接的に押し上げる効果がある。同社は近年、巨額の赤字を計上してきたため、この戻入は赤字幅の縮小、あるいは黒字転換に向けた重要な要素となり得る。

ノバランドの現在の財務状況と市場評価

ノバランドの株価（NVL）は、不動産危機の最中に大幅に下落し、個人投資家・機関投資家ともに大きな損失を被った銘柄である。2024年から2025年にかけては、プロジェクト再開の動きや法的問題の進展を受けて一定の回復を見せたものの、依然として過去の高値からは大幅に低い水準にとどまっている。

同社は債務再編を進めるとともに、一部プロジェクトの売却や資産処分を通じて財務健全化を図っている。今回のような会計上の利益改善要因は、投資家心理の改善や信用回復に寄与する可能性がある一方、実質的なキャッシュフローの改善を伴うものではない点には注意が必要である。

投資家・ビジネス視点の考察

ベトナム株式市場への影響：ノバランドはホーチミン証券取引所（HOSE）に上場する大型不動産銘柄であり、VN-Index（ベトナムの代表的株価指数）の構成銘柄でもある。同社の業績改善は不動産セクター全体のセンチメント改善に波及する可能性がある。特に2025年はベトナム不動産市場の回復元年と位置づけられており、ノバランドの動向は市場のバロメーターとして注目されている。

不動産セクターの回復トレンド：今回の戻入が認められた背景には、土地使用料に関する法的・行政的手続きの進展がある。これはノバランド一社にとどまらず、ベトナムの不動産業界全体で法的障害が解消に向かっていることを示唆する。同様の恩恵を受ける可能性のある企業としては、フック・ロン不動産（PDR）やデックバック（DXG）など、プロジェクトの法的問題を抱えてきた他のデベロッパーも挙げられる。

日本企業への影響：ベトナムの不動産市場には、野村不動産、住友林業、大和ハウスなど日本企業も参入・関心を示してきた。市場全体の信頼性が回復すれば、日越合弁プロジェクトの推進にもプラスに働く。特にトゥドゥック市を含むホーチミン市東部は、日本のODA案件（地下鉄1号線）とも関連が深く、インフラ整備と不動産開発の相乗効果が期待されるエリアである。

FTSE新興市場指数への格上げとの関連：ベトナムは2026年9月のFTSE新興市場指数への格上げが見込まれている。格上げが実現すれば、海外機関投資家の資金流入が大幅に増加すると予想されるが、その恩恵を受けるためには上場企業の財務透明性や監査品質の向上が不可欠である。今回、監査法人がノバランドの戻入処理を正式に承認したことは、会計処理の透明性という観点からもポジティブに評価できる。ただし、ノバランドのような財務リスクの高い銘柄がFTSE格上げ後の外国人投資家の投資対象になるかどうかは、今後の債務再編の進捗次第である。

留意点：今回の3,300億ドン超の戻入は、あくまで会計上の利益改善であり、新たなキャッシュが生まれるわけではない。ノバランドの本質的な回復には、プロジェクトの販売再開による実際の売上回収、債務の着実な返済が不可欠である。投資家は短期的な利益改善の数字に惑わされず、同社のキャッシュフロー動向や債務再編の進捗を注視すべきである。

いかがでしたでしょうか。今回のニュースについて、皆さんのご意見もぜひお聞かせください。コメント欄や@viettechtaroのDMでお待ちしています。

この記事が参考になったら、ぜひXでシェアしていただけると嬉しいです。より多くの方にベトナム投資の魅力を伝えたいと思っています。

出典: 元記事