ベトナム不動産市場の法整備が加速—住宅法・不動産事業法の改正で11＋8の政策群を提示

ベトナム建設省が「住宅法（改正）」と「不動産事業法（改正）」の政策提言に関するワークショップを開催し、不動産市場の法的枠組みを抜本的に見直す方針を示した。住宅法で11の政策群、不動産事業法で8つの政策群が提示され、規制の簡素化・透明性向上・デジタル化推進といった幅広いテーマが議論された。急成長を続けるベトナム不動産市場にとって、法制度の整備は市場の安定と外資誘致の双方に直結する極めて重要な動きである。

建設省が主導するワークショップの概要

ワークショップはグエン・ヴァン・シン（Nguyễn Văn Sinh）建設副大臣が主宰した。同副大臣によれば、建設省は2023年に成立した住宅法および不動産事業法について、運用上の課題を総括・評価し、改正に向けた政策文書を策定する任務を担っている。今回の見直しは以下の重点項目を軸に進められている。

• 地方分権の強化：2階層の地方自治体モデルに対応した権限委譲の拡充
• 事業条件・行政手続きの簡素化：ビジネスコストの低減
• 関連法令との整合性確保：投資法、土地法、民法などとの重複・矛盾の解消
• 試験的（パイロット）制度の法制化：現在試行中のメカニズムを正式に法律へ組み込む

ベトナムでは近年、行政機構のスリム化と地方分権が加速しており、中央省庁の統合・再編と並行して法制度面でも地方への権限移譲が進んでいる。今回の法改正議論もその大きな流れの中に位置づけられる。

住宅法（改正）—11の政策群で「法の空白」を解消

住宅管理・不動産市場管理局のヴオン・ズイ・ズン（Vương Duy Dũng）副局長は、2023年住宅法の改正・補充方針について報告した。改正の目的は、党・国家の方針を制度化し、社会主義志向の市場経済に対応した法体系を整備することにある。具体的には、投資環境の改善、行政手続きの簡素化、法的安定性の向上、コンプライアンスコストの低減などが目標として掲げられた。

提示された11の政策群は以下のとおりである。

1. 住宅開発に関する一般方針
2. 住宅の所有権
3. 国家住宅開発戦略・省レベルの住宅開発プログラム・計画
4. 住宅開発全般
5. 集合住宅（マンション）の改修・建て替え
6. 社会住宅（ソーシャルハウジング）の開発
7. 住宅開発のための金融制度
8. 住宅の管理・使用
9. 集合住宅の管理・使用
10. 宿泊目的の住宅使用に関する規定
11. 住宅取引

特に注目すべきは、「宿泊目的の住宅使用」に関する規定が独立した政策群として設けられている点である。ベトナムではコンドテル（condotel）やオフィステル（officetel）など住宅と商業施設の中間的な不動産形態が急増してきたが、既存の法律では十分にカバーされておらず、所有権や運営に関するトラブルが頻発していた。今回の改正で「法の空白」が埋められる見通しだ。また、社会住宅については、低所得層の住宅供給が慢性的に不足しているベトナムの社会課題に直結しており、制度面からの後押しが期待される。

不動産事業法（改正）—8つの政策群で市場の透明化を推進

同局のホアン・トゥー・ハン（Hoàng Thu Hằng）副局長は、不動産事業法の改正方針について報告した。改正の基本理念は、不動産市場の管理に必要な法的回廊を整備し、投資法・住宅法・土地法・民法といった関連法令との重複・矛盾を解消することにある。

ハン副局長が掲げた主な目標は以下の通りである。

• 不動産取引の円滑化と市場の安定・健全・透明な発展
• 不動産取引管理における行政手続きの発生抑制
• 社会主義志向の市場メカニズムに基づく不動産事業関係の推進
• 行政改革の加速と不動産事業者の能力向上
• IT活用・デジタルトランスフォーメーション（DX）の推進
• 中央から地方までの統一的な管理と、分権に伴う監督体制の構築
• 不動産市場の不安定期の効果的な予防・解決

提示された8つの政策群は次のとおりである。

1. 総則（一般規定）の調整・補充
2. 既存の住宅・建築物の事業に関する規定の改正
3. 将来形成される住宅・建築物の事業に関する規定の改正
4. 不動産プロジェクト内のインフラ整備済み土地使用権の事業に関する規定の改正
5. 不動産プロジェクトの譲渡に関する規定の改正
6. 不動産事業契約に関する規定の改正
7. 不動産サービス事業、研修・資格証明制度に関する規定の改正
8. 住宅・不動産市場に関する情報システム・データベースの構築・管理に関する規定の改正

8番目の「情報システム・データベース」の政策群は、ベトナム不動産市場の長年の課題である情報の非対称性を解消する試みとして注目される。従来、不動産の価格情報や取引履歴が体系的に公開されていなかったため、投機的な価格高騰や不正取引の温床となっていた。デジタル基盤の整備により、市場の透明性が大幅に向上する可能性がある。

ワークショップでの反応と今後の見通し

ワークショップには大手企業グループ、不動産関連協会、関連省庁の代表者が参加し、報告内容に対して基本的な合意が示されたほか、実務に即した追加提案も多数寄せられた。シン副大臣は各意見を高く評価し、建設省として真摯に受け止め、政策文書を完成させたうえで上位機関に報告する方針を表明した。

ベトナムでは法律の制定・改正にあたり、まず政策提案書（hồ sơ chính sách）が作成され、政府・国会の承認を経て正式な法案起草に進むプロセスを踏む。今回のワークショップは政策提案段階であり、法案が国会に提出・可決されるまでにはさらに数段階のプロセスが残っている。とはいえ、建設省が主導的にスケジュールを進めていることから、2026年中にも法案提出の動きが本格化する可能性が高い。

投資家・ビジネス視点の考察

1. 不動産関連銘柄への影響
法整備の進展は、中長期的にベトナム不動産セクター全体にとってプラス材料である。特に、大型プロジェクトを多数抱えるビングループ（Vingroup／VIC）、ノヴァランド（Novaland／NVL）、ヴィンホームズ（Vinhomes／VHM）などのデベロッパーにとっては、行政手続きの簡素化やプロジェクト譲渡規定の明確化が事業推進のスピードアップにつながる。一方、社会住宅の開発促進策は、低価格帯住宅に強い中堅デベロッパーにとって追い風となり得る。

2. 日本企業・ベトナム進出企業への影響
日本の不動産デベロッパーやゼネコンは、ベトナムを東南アジアにおける主要な事業展開先と位置づけている。法的枠組みが整備され、外国投資家にとっての予見可能性が高まれば、日越合弁による住宅・オフィス開発、スマートシティ事業などがさらに加速する可能性がある。また、情報システムの整備は、不動産市場のデューデリジェンス精度の向上にも寄与する。

3. FTSE新興市場指数への格上げとの関連
2026年9月に決定が見込まれるFTSE新興市場（エマージングマーケット）への格上げにおいて、市場の透明性と法的基盤の整備は重要な評価ポイントとなる。不動産市場はベトナム株式市場の時価総額の大きな割合を占めており、同セクターの法整備が進むことは、格上げ審査におけるポジティブなシグナルとなり得る。格上げが実現すれば、世界中のパッシブファンドからの資金流入が見込まれ、不動産関連銘柄もその恩恵を受ける構図が描ける。

4. ベトナム経済全体のトレンドにおける位置づけ
ベトナム政府は2025年以降、行政機構の再編（省庁統合）、法制度の抜本的見直し、デジタル化推進という三本柱で国家運営の効率化を図っている。今回の住宅法・不動産事業法の改正議論は、その政策パッケージの一環として理解すべきである。不動産市場は国内GDPの約8〜10％を占め、建設資材・金融・消費など多くのセクターと連動しているため、その法的基盤の強化はマクロ経済全体の安定にも寄与する。

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