ベトナム・ハイフォン市が社会住宅34プロジェクト・約5万戸を推進—「グリーンレーン」制度で開発加速

ベトナム北部の主要港湾都市ハイフォン（Hải Phòng）市が、社会住宅（低中所得者向け公的住宅）の開発を大幅に加速させる方針を打ち出した。行政手続きに「グリーンレーン（luồng xanh）」と呼ばれる優先処理制度を導入し、現在進行中の34プロジェクト・合計約50,503戸の早期完成を目指す。2026年だけで6,700戸の完成が政府から義務づけられており、ベトナム全土で進む社会住宅政策の中でもハイフォンは特に注目度の高い地域である。

指令第06号の概要——建設局を司令塔に省庁横断で推進

ハイフォン市人民委員会は指令第06号（Chỉ thị số 06/CT-UBND）を発出し、天然資源・鉱産物の管理強化と並行して、社会住宅開発の加速を各部局に指示した。建設局（Sở Xây dựng）が主管部署となり、市公安局、軍事司令部、ハイフォン経済区管理委員会（Ban Quản lý khu kinh tế Hải Phòng）など関係機関が連携する体制を構築する。

この指令は、中央の建設省（Bộ Xây dựng）が発出した通知第183号（Thông báo số 183/TB-BXD）の内容と、ハイフォン市人民委員会の文書第4550号で示された2026〜2030年の社会住宅開発方針に基づくものである。

34プロジェクト・約5万戸の進捗状況

現在ハイフォン市では34の社会住宅プロジェクトが進行中であり、合計約50,503戸分のデベロッパー選定または投資方針承認が完了している。内訳は以下の通りである。

• 建設工事中：10プロジェクト、20,802戸
• デベロッパー決定済みだが未着工：24プロジェクト、29,701戸

未着工の24プロジェクトについては、投資・建設・用地交付に関する手続きの迅速な完了をデベロッパーに督促し、早期着工の条件整備を急ぐ方針である。政府の決議第07号（Nghị quyết số 07/NQ-CP、2026年1月12日付）により、ハイフォン市は2026年中に6,700戸の社会住宅を完成させるノルマを課されている。

「グリーンレーン」制度と監督強化の両輪

今回の指令で特に注目すべきは、行政手続きの「グリーンレーン」「優先レーン」制度の導入である。社会住宅プロジェクトに関する許認可手続きを優先的に処理することで、従来ベトナムの不動産開発で最大のボトルネックとなってきた「手続き遅延」を解消する狙いがある。

一方で、社会住宅の購入者が法定の対象者・条件を満たしているかどうかの検査・監督も常時行うとしており、不正転売や投機目的の取得を防止する姿勢を明確にしている。

軍・公安向け社会住宅の整備も推進

国防省および公安省から提出されている、人民武装力量（軍・警察）向け社会住宅の建設に関する要望についても、関係機関が早期に対応・処理するよう求められている。ベトナムでは軍や警察の職員も社会住宅の主要な対象者であり、ハイフォンのように大規模な軍事・港湾施設を抱える都市では特に需要が高い。

購入資格の所得基準——調整係数1.16を提案

ハイフォン市は社会住宅の購入に必要な所得条件についても新たな制度設計を進めている。2023年住宅法（Luật Nhà ở 2023）第76条第5項・第6項・第8項に規定される対象者について、所得基準の調整係数を1.16とする決定案を策定し、現在パブリックコメントを募集中である。

具体的な所得上限は以下の通りである。

• 未婚または独身の単身者：月額実収入が29百万ドン（2,900万ドン）以下
• 未婚または独身で未成年の子を養育している者：月額実収入が40.6百万ドン（4,060万ドン）以下
• 既婚者：申請者と配偶者の合計月額実収入が58百万ドン（5,800万ドン）以下

所得の判定期間は、権限ある機関が確認を行う時点から遡って直近12カ月間の連続した実績に基づく。これらの所得基準は勤務先の企業・機関が発行する給与・賃金証明書に基づいて確認される。

用地確保——インフラ整備済みの好立地を優先

指令ではさらに、社会住宅用に指定された土地区画のリストを継続的に見直し・承認すること、そして技術インフラ（道路・上下水道など）と社会インフラ（学校・医療施設など）が同期的に整備された好立地に十分な用地を確保することも求めている。ハイフォン市はベトナム第3の都市であり、日系企業も多く入居する工業団地が複数存在するため、工場労働者向けの住宅需要は極めて高い。

投資家・ビジネス視点の考察

今回のハイフォン市の動きは、ベトナム政府が全国的に推進する社会住宅100万戸計画の地方版として極めて重要な意味を持つ。以下の観点から市場への影響を整理する。

①不動産・建設セクターへの影響：ハイフォンで事業展開する不動産デベロッパーや建設会社にとっては、行政手続きの迅速化は直接的な追い風となる。ホーチミン証券取引所（HOSE）やハノイ証券取引所（HNX）に上場する建設・不動産銘柄のうち、ハイフォン地域に社会住宅プロジェクトを持つ企業は注視に値する。

②建材需要の拡大：約5万戸規模のプロジェクトが順次着工されれば、セメント、鉄鋼、建材メーカーにも恩恵が及ぶ。特にハイフォン周辺に生産拠点を持つ企業は物流コスト面でも有利である。

③日系企業への間接的メリット：ハイフォンは日本企業の進出先として人気が高く、野村ハイフォン工業団地をはじめ多くの日系工業団地がある。社会住宅の整備が進めば、工場労働者の住環境が改善され、人材確保や離職率の低下に寄与する可能性がある。これは日系製造業にとって中長期的なプラス要因である。

④FTSE新興市場指数への格上げとの関連：2026年9月に決定が見込まれるベトナムのFTSE新興市場指数への格上げは、海外資金の大量流入を引き起こす可能性がある。社会住宅政策の着実な実行は、ベトナム政府のガバナンス能力と政策実行力を示すシグナルとなり、格上げに向けた市場の信頼感醸成に間接的に寄与するものと考えられる。

⑤所得基準から見るハイフォンの購買力：未婚者で月収2,900万ドン以下、既婚世帯で合計5,800万ドン以下という購入資格の上限は、ハイフォンの平均的な工場労働者や中堅サラリーマン層を広くカバーする水準である。調整係数1.16の採用は、物価上昇を反映しつつも対象者を広めに取る意図が見え、政策の実効性を高める工夫といえる。

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