ベトナム政府が国土利用計画を大幅見直し—食料安全保障と工業用地の最適化で「新たなボトルネック」回避へ

2025年5月22日、ベトナム政府はホー・クオック・ズン（Hồ Quốc Dũng）副首相の主宰のもと、2021〜2030年期の国家土地利用計画の調整に関する重要会議を開催した。食料安全保障と水資源の確保を堅持しつつ、工業・都市・サービス分野への土地配分を柔軟に見直すことで、地方の開発を阻む「ボトルネック」の解消を目指す方針が打ち出された。土地政策はベトナム経済の根幹であり、不動産・工業団地・農業セクターに直結する今回の動きは、投資家にとっても注視すべきニュースである。

会議の背景と経緯

今回の会議は、農業・環境省（Bộ Nông nghiệp và Môi trường）をはじめとする複数の省庁が参加し、政府庁舎（ハノイ）で行われた。調整案は、2025年に国会が可決した決議第252/2025/QH15号（国家総合計画に関する決議第81/2023/QH15号の一部改正）の方針に基づいて策定されている。全国34の省・直轄市から集約された土地需要データと、土地利用を伴う各セクター別国家計画が基礎資料となっている。

ベトナムでは従来、国家レベルの土地利用計画が硬直的に運用されてきた結果、地方が工業団地の拡張や都市開発に必要な土地を確保できない「計画のボトルネック」が頻発してきた。一方で、計画上は確保されているにもかかわらず実際には利用されない「塩漬け計画（quy hoạch treo）」も深刻な問題であり、土地資源の浪費につながっている。今回の見直しは、こうした構造的課題を一括して解消する狙いがある。

主要論点：稲作地の保護と柔軟な転用

会議では、高品質な稲作地の厳格な保護が改めて強調された。ベトナムは世界有数のコメ輸出国であり、食料安全保障は共産党中央委員会・政治局の最重要指示事項の一つである。財務省のチャン・クオック・フオン（Trần Quốc Phương）次官は、稲作地の計画を客観的に見直し、国内の食料安全保障と輸出需要を満たしつつ、生産効率の低い地域—特にメコンデルタ（Đồng bằng sông Cửu Long、ベトナム南部の穀倉地帯であり全国のコメ生産量の約半分を占める）—では柔軟な用途転換を認めるべきだと提言した。

メコンデルタは気候変動による塩水浸入や洪水リスクが年々深刻化しており、一律に稲作を維持することが必ずしも合理的でない地域も存在する。水産養殖や果樹栽培、さらには再生可能エネルギー用地への転換が、結果として土地の付加価値を高めるケースも多い。今回の方針は、こうした現実を計画に反映させようとするものである。

工業団地の「塩漬け」問題と森林・国防用地の見直し

複数の省庁からは、防護林・特別用途林の用地、国防・安全保障用地の指標についても精査を続けるべきとの意見が出された。特に注目されたのは、全国の工業団地・工業クラスターにおける実質的な入居率（稼働率）の評価である。計画上は工業用地として確保されながら、企業誘致が進まず空き地のまま放置されているケースが少なくない。こうした「塩漬け工業団地」は、土地資源の浪費であるだけでなく、周辺住民の土地利用を制約し、地方経済の足かせとなっている。

今回の調整方針では、国防・安全保障用地と効率的な稲作地は堅持する一方、農業・国防に関係しない商業・サービス・住宅用地については柔軟な転換を認め、土地資源の最適化を図るとされた。加えて、地方への権限移譲（分権・分掌）の推進と行政手続きの簡素化も提案されており、計画の実効性を高める制度改革が同時並行で進む見通しである。

副首相の総括：「新たなボトルネックを生まない」

ホー・クオック・ズン副首相は会議の総括において、土地は国家の「特別に重要な資源」であり、効率的かつ節約的に利用し、汚職・浪費・不正を絶対に発生させてはならないと強調した。調整にあたっては、以下の点を求めた。

• 国の迅速かつ持続可能な発展目標に資すること
• 独立・自主、食料安全保障、水資源の安全保障、環境保護、社会の安定を堅持すること
• 科学技術の発展、気候変動、都市化、人口増加、自然災害、感染症、国際情勢の変動といった要素を十分に考慮すること
• 国家総合計画、セクター別計画、地域計画、省別計画との整合性を確保し、重複・矛盾を排除すること
• 恣意的・断片的・戦略的視点を欠く調整を行わないこと

副首相は農業・環境省に対し、国会が承認した前期の土地利用指標の達成状況を明確に分析し、達成率が低かった指標の原因究明、理論的・科学的根拠の補強、影響評価、そして調整案の実現可能性を担保する具体策の追加を指示した。簡略化された手続きでの早期施行を目指し、ホ sơ（書類）の整備を急ぐよう求めている。

投資家・ビジネス視点の考察

今回の国家土地利用計画の見直しは、ベトナム株式市場の複数セクターに中長期的な影響を及ぼす可能性がある。

不動産・工業団地セクター：工業団地の入居率精査と「塩漬け計画」の解消は、実需に基づいた用地供給の適正化につながる。入居率の高い優良工業団地運営企業（例：ベカメックスIDC〈BCM〉、ロンハウ工業団地〈LHG〉など）にとっては、新規用地の追加確保が容易になる一方、稼働率の低い団地を抱える企業には計画見直しのリスクがある。住宅・商業用地への転用柔軟化は、不動産デベロッパーにとって中長期的な土地バンク拡大の好材料となり得る。

農業セクター：メコンデルタでの用途転換容認は、水産養殖（ヴィンホアン〈VHC〉等）や果樹・高付加価値農業への投資を後押しする可能性がある。一方、コメ輸出企業にとっては、高品質稲作地の厳格保護が供給安定の裏付けとなる。

日系企業への影響：ベトナムに進出する日系製造業にとって、工業用地の確保は最大の課題の一つである。計画の柔軟化と地方への権限移譲が進めば、用地取得の迅速化が期待でき、特にチャイナ・プラスワン戦略でベトナムへの生産移管を検討する企業には追い風となる。

FTSE新興市場指数との関連：2026年9月に決定が見込まれるFTSE新興市場指数への格上げに向け、ベトナム政府は制度改革と透明性向上を加速させている。土地利用計画の合理化・透明化は、不動産セクターのガバナンス改善と資本市場の信頼性向上に寄与し、格上げ審査においてもプラス材料となり得る。

総じて、今回の方針は「計画経済的な硬直性」から「市場実態に即した柔軟な土地配分」への転換を象徴するものであり、ベトナム経済の構造改革の一環として位置づけられる。具体的な数値目標や転用面積が明らかになる今後の国会審議が、次の注目ポイントとなるだろう。

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