ベトナム不動産大手ファットダット、ホーチミン「黄金の一等地」トゥーティエムに7.4haの複合開発—韓国ロッテと提携

ベトナムの不動産デベロッパー大手ファットダット（Phát Đạt、ホーチミン証券取引所上場・ティッカー：PDR）が、ホーチミン市の超一等地「トゥーティエム新都市区」において、韓国ロッテグループの関連会社と提携し、総面積7.4ヘクタールに及ぶ大規模複合開発プロジェクト「Thu Thiem Eco Smart City（トゥーティエム・エコ・スマートシティ）」への出資・開発を進める方針を明らかにした。ホーチミン市の都市開発において最も注目される「黄金の土地（ダッヴァン）」への参入として、不動産市場に大きなインパクトを与えそうである。

トゥーティエムとは何か——ホーチミン市の「未来の中心」

トゥーティエム（Thủ Thiêm）は、ホーチミン市2区（現在はトゥードゥック市の一部）に位置し、サイゴン川を挟んで1区の中心業務地区（CBD）と向かい合うエリアである。1990年代から「ホーチミン市の新たな金融・商業の中心地」として計画が進められてきた。東京で例えるなら、丸の内の対岸に新たな副都心を建設するようなイメージに近い。

しかし、土地収用問題や都市計画の度重なる変更、さらに2018年に発覚した違法な土地競売問題（数兆ドン規模の入札金が未払いとなった事件）などにより、開発は長らく停滞していた。近年になってようやく法制度の整備が進み、2024年以降は大型プロジェクトの動きが加速。ベトナム政府およびホーチミン市当局はトゥーティエムを国際的なスマートシティとして再定義し、外資を含む大規模投資の誘致を積極化している。

ファットダットとロッテの提携——プロジェクトの概要

今回の報道によると、ファットダットはロッテグループ（韓国の大手財閥）のグループ会社と協力し、「トゥーティエム・エコ・スマートシティ」と名付けられた複合開発を推進する。敷地面積は7.4ヘクタールで、トゥーティエム新都市区の中核エリアに位置する。

「エコ・スマートシティ」という名称が示す通り、環境配慮型のスマートシティ開発をコンセプトに据えており、住宅、商業施設、オフィス、さらにはホテルやエンターテインメント施設などを含む複合用途（ミクストユース）の開発になるとみられる。ロッテグループは既にベトナムにおいてロッテセンター・ハノイ（65階建ての超高層ビル）やロッテマート（大型スーパー）など多数の拠点を展開しており、ベトナム市場への長期的なコミットメントを持つ外資企業として知られている。

ファットダット（PDR）の近年の動向

ファットダットは、ホーチミン市を拠点とする不動産デベロッパーで、1990年代の創業以来、南部を中心にリゾート・住宅・都市開発を手がけてきた。2022年には不動産市場全体の信用収縮（いわゆるベトナム版「不動産バブル崩壊」）の影響を受け、社債問題や資金繰りの悪化が表面化し、株価も大幅に下落した時期がある。

しかし2024年以降、ベトナム政府が不動産市場の正常化に向けた一連の法改正（改正土地法、改正住宅法、改正不動産事業法の「三法同時施行」）を実施したことで、同社は経営の立て直しを進めてきた。特にビンディン省やクアンナム省でのリゾート開発に加え、今回のトゥーティエムへの参入は、同社が再び「攻め」の姿勢に転じたことを象徴するものである。

なぜトゥーティエムが「黄金の土地」と呼ばれるのか

トゥーティエムの土地がベトナムで「đất vàng（ダッヴァン＝黄金の土地）」と形容されるのには明確な理由がある。

第一に、立地の希少性である。ホーチミン市中心部のCBDに隣接し、サイゴン川沿いの景観を持つ大規模未開発地は、もはやトゥーティエム以外にほとんど残されていない。第二に、インフラ整備が急速に進んでいる点がある。ホーチミン市初の都市鉄道（メトロ1号線）が2024年末に開業し、トゥーティエムエリアへのアクセスが飛躍的に向上した。さらにトゥーティエム2橋をはじめとする橋梁・道路網の整備、バスターミナルの移転計画なども進行中である。

第三に、ベトナム当局がトゥーティエムを「国際金融センター」として位置づける構想を公表しており、将来的にはシンガポールや香港に比肩する金融ハブを目指すという壮大なビジョンが掲げられている。こうした背景から、トゥーティエムの土地価格は周辺エリアと比較しても突出して高く、1平方メートルあたり数億ドンという水準に達している区画もある。

投資家・ビジネス視点の考察

PDR株への影響：ファットダット（PDR）にとって、トゥーティエムという超一等地での大型プロジェクトは、同社のポートフォリオの質を劇的に引き上げるポテンシャルを持つ。ただし、同社は過去の社債問題による財務面での懸念が完全に払拭されたとは言い難い。ロッテという信用力の高い外資パートナーとの提携は、資金調達面・ブランド面でのプラス材料となるが、具体的な出資額や開発スケジュール、認可の進捗状況を注視する必要がある。「出資を検討中」という段階であり、正式な投資決定や着工とは区別して捉えるべきである。

ベトナム不動産セクター全体への波及：2024年の三法改正以降、大手デベロッパーによるトゥーティエムへの参入が相次いでいる。マスターライズ・グループやヴィンホームズ（VHM）など他の有力プレーヤーの動向とも合わせて、トゥーティエム開発の本格化はホーチミン市の不動産市場全体にとって強い追い風となる。関連銘柄としては、建設・建材、インフラ関連企業にも間接的な恩恵が期待できる。

日本企業・日系投資家への示唆：韓国ロッテがトゥーティエムで存在感を高める一方、日本企業のベトナム不動産への関与も拡大している。野村不動産やフジタ（大和ハウスグループ）、住友林業などがホーチミン市周辺で住宅・都市開発に参画しており、トゥーティエムの開発加速は日本企業にとっても商機となり得る。とりわけスマートシティ関連の技術やサービスを持つ日本企業にとって、協業の可能性が広がるエリアである。

FTSE新興市場指数への格上げとの関連：2026年9月に決定が見込まれるベトナムのFTSE新興市場（セカンダリー・エマージングからの格上げ）への組み入れは、不動産セクターを含むベトナム株式市場全体への海外資金流入を加速させる可能性がある。トゥーティエムのような象徴的な大型プロジェクトの進展は、ベトナム市場の「投資適格性」を国際的にアピールする材料となり、FTSE格上げの追い風になるとも考えられる。

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