ベトナム・フエの大型開発「フエ・タイムズスクエア」が違法建築で罰金処分——1億1,000万ドンの行政処分の背景

ベトナム中部の古都フエ（Huế）で、フォン川（Hương River／香江）沿いに建設中の大型複合開発プロジェクト「フエ・タイムズスクエア（Huế Times Square）」が、建築許可および承認済み設計図面と異なる施工を行っていたとして、事業主が行政処分を受けた。罰金額は1億1,000万ドン。ベトナムで加速する都市開発と、それに伴う建築規制の執行強化を象徴する事案として注目される。

事案の概要——許可内容と実際の建築の齟齬

処分を受けたのは、同プロジェクトの事業主であるアンフーミン投資・運輸有限会社（Công ty TNHH Đầu tư và Vận tải An Phú Minh）である。同社はフエ市当局から建築許可を取得し、フォン川沿いの一等地で「フエ・タイムズスクエア」の建設を進めていたが、実際の施工内容が許可された建築許可証（giấy phép xây dựng）および承認済みの設計図面（bản vẽ được phê duyệt）と異なっていたことが判明した。当局の検査を経て、建設許可違反として1億1,000万ドンの罰金が科された。

「タイムズスクエア」という名称からも分かるように、商業・観光・レジャーを一体化した複合施設を目指すプロジェクトとみられる。フォン川はフエの街を南北に貫く象徴的な河川であり、その河畔は世界遺産「フエの建造物群」（1993年ユネスコ登録）の景観保護区域とも重なるエリアだ。それだけに、建築の適法性に対する社会的関心は極めて高い。

フエという都市の特殊性——世界遺産と開発の緊張関係

フエはベトナム最後の王朝・グエン朝（阮朝、1802〜1945年）の都が置かれた歴史都市であり、王宮（大内）やティエンムー寺（天姥寺）、カイディン帝廟など多数の歴史的建造物が残る。1993年にユネスコ世界文化遺産に登録されて以降、景観保護と開発のバランスは常にフエ市の都市計画における最大のテーマであり続けてきた。

フォン川沿いは観光の中心軸であると同時に、近年は高級ホテルや商業施設の開発が相次いでおり、デベロッパー各社にとって極めて魅力的な投資先となっている。しかし、景観条例や建築高さ制限など厳しい規制が存在するため、許可の範囲を逸脱した建設はたびたび問題化してきた経緯がある。

今回の処分は、フエ市当局が違法建築に対して毅然とした姿勢を示した事例として捉えることができる。ベトナム全土で近年、建築規制の執行が厳格化する傾向にあり、ハノイやホーチミン市でも高層マンションや商業ビルの違法増築が摘発されるケースが増加している。

罰金1億1,000万ドン——抑止力は十分か

今回科された罰金は1億1,000万ドンである。ベトナムの建設関連法規における行政罰としては標準的な水準だが、大型不動産開発プロジェクトの総投資額と比較すると、罰金額自体が抑止力として十分かどうかについては議論の余地がある。ベトナムでは過去にも、「罰金を支払ってでも違法部分を既成事実化する」というデベロッパーの行動パターンが問題視されてきた。

ただし、今回のケースでは罰金に加え、違法部分の是正命令（原状回復または設計変更の再申請）が併せて出される可能性が高い。ベトナムの建設法（Luật Xây dựng）では、違法建築に対して罰金のみならず、工事停止命令や取り壊し命令を発出する権限が地方当局に認められている。今後の当局の対応次第では、プロジェクトの工期やコストに大きな影響が生じる可能性がある。

ベトナム不動産市場の現状と規制強化の流れ

ベトナムの不動産市場は2022〜2023年にかけて信用収縮や社債市場の混乱により大きく冷え込んだが、2024年後半以降は回復基調に入り、2025〜2026年にかけては各地で開発プロジェクトが再び活発化している。特に観光地としてのポテンシャルが高いフエ、ダナン、ホイアンといった中部沿岸エリアでは、リゾート開発や複合商業施設の建設ラッシュが続いている。

一方で、ベトナム政府は2024年に改正土地法、改正住宅法、改正不動産事業法の「不動産関連3法」を施行し、開発許可の透明性向上と違法行為への厳罰化を推進している。今回のフエ・タイムズスクエアの処分も、こうした規制強化の文脈の中で理解すべきである。

投資家・ビジネス視点の考察

今回の事案は個別プロジェクトへの行政処分であり、ベトナム株式市場全体への直接的なインパクトは限定的である。しかし、いくつかの観点から投資家にとって示唆に富む内容を含んでいる。

1. 不動産セクターのコンプライアンスリスク：ベトナムの不動産デベロッパー（上場企業を含む）は、許認可の取得・遵守に関するリスクを常に抱えている。ノバランド（NVL）、ヴィンホームズ（VHM）、フーミーフン開発など大手企業であっても、地方当局との許認可プロセスで遅延や問題が生じるケースは珍しくない。投資家としては、個別銘柄の開発パイプラインを評価する際、許認可リスクを織り込む必要がある。

2. 日系企業への示唆：日本のゼネコンや設計事務所がベトナムで受注するケースが増えているが、現地パートナーや事業主が許可内容と異なる施工を行った場合、JV（合弁事業）のパートナーとしてレピュテーションリスクを負う可能性がある。コンプライアンス体制の構築が改めて重要となる。

3. FTSE新興市場指数格上げとの関連：2026年9月に決定が見込まれるベトナムのFTSE新興市場指数への格上げにおいて、市場の透明性やガバナンスの水準が評価対象となる。不動産分野での規制執行の厳格化は、長期的にはベトナム市場全体の信頼性向上に寄与するポジティブな動きと位置づけられる。行政が違法行為を見逃さず処分するという実績の積み重ねは、海外投資家の信認を高める要素となり得る。

4. 地方都市の開発ポテンシャルと注意点：フエに限らず、ベトナムの地方都市では中央政府の方針と地方当局の運用に乖離が生じることがある。進出を検討する企業や投資家は、対象エリアの規制環境を個別に精査することが不可欠である。

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