ベトナム・ニンビン省の老朽化団地で住民が危険な生活——都市再開発の遅れが浮き彫りに

ベトナム北部ニンビン省（Ninh Bình、ハノイから南へ約90km）の市街地にある老朽化した集合住宅群で、住民が壁のひび割れや雨漏り、深刻な劣化に長年悩まされている実態が報じられた。ベトナム全土で進む都市化の陰で、旧ソ連式の計画経済時代に建設された集合住宅（チュンクー・クー＝chung cư cũ）の再開発が大幅に遅れている問題は、不動産市場や都市政策にも直結する重要テーマである。

ニンビン市内の老朽集合住宅——住民の不安な日常

問題の集合住宅群は、ニンビン市ナムソン区（phường Nam Sơn）のホアンヴァントゥ通り（đường Hoàng Văn Thụ）沿いに位置する。建設から数十年が経過したこれらの棟では、外壁や内壁に大きなひび割れが走り、天井や壁面からの雨漏りが日常化している。構造体のコンクリートが劣化し、鉄筋が露出している箇所も確認されるなど、建物の安全性そのものが疑問視される状況である。

多くの世帯が長年にわたりこうした環境での生活を余儀なくされており、住民からは「雨が降るたびに室内に水が入り、電気系統のショートも心配だ」「いつ建物が崩れてもおかしくない」といった切実な声が上がっている。高齢者や小さな子どもを抱える家庭にとっては、日常的な不安が健康面・精神面にも影響を及ぼしている。

ベトナム全土に広がる「老朽集合住宅」問題の背景

ベトナムには、1960年代から1990年代にかけて建設された旧式の集合住宅が全国で約2,500棟以上存在するとされる。特にハノイやホーチミン市、ハイフォン、ダナンなどの主要都市に集中しており、その多くが築40年〜60年を超えている。ニンビン省もかつて北ベトナムの地方都市として計画的に住宅が整備された地域であり、同様の問題を抱えている。

これらの建物は、当時のソ連の技術支援をもとに設計・建設されたものが多く、耐震性や防水性能、配管・電気設備の寿命などが現代の基準を大きく下回る。ベトナム政府は2015年の住宅法改正以降、老朽集合住宅の検査・分類・再開発を加速する方針を打ち出してきたが、実際の進捗は極めて遅い。

再開発が遅れる主な理由としては、以下が挙げられる。

• 住民の合意形成の困難さ：長年住み慣れた住民の中には移転を拒否するケースも多く、全戸の同意を取り付けるのに年単位の時間を要する。
• 補償・再定住コストの増大：都市部の地価上昇に伴い、住民への補償額や仮住居の確保にかかる費用が膨らんでいる。
• デベロッパーの採算性：容積率の制約や再開発後の販売価格を考慮すると、デベロッパーにとって採算が合わないケースが少なくない。
• 行政手続きの煩雑さ：土地使用権の確認、建物の安全鑑定、都市計画との整合性確認など、多段階の許認可プロセスが必要である。

ハノイ市では約1,500棟超の老朽集合住宅が再開発対象とされているが、2025年時点で実際に建て替えが完了したのは全体の1割にも満たないと報じられている。地方都市であるニンビンでは、行政のリソースやデベロッパーの関心がさらに限られるため、問題の放置期間が一層長期化する傾向にある。

2023年改正住宅法と政府の加速策

ベトナム国会は2023年に住宅法を改正し、老朽集合住宅の再開発手続きを簡素化する条項を盛り込んだ。具体的には、「危険」と判定された建物については住民の同意率が一定基準を満たせば強制移転を可能とする規定や、再開発事業者への税制優遇措置が含まれている。2025年〜2026年にかけて各省・市が具体的な実施計画を策定する段階にあり、ニンビン省でも今後、対象棟のリスト化と優先順位づけが進む見通しである。

ただし、改正法の施行細則や地方レベルでの運用ガイドラインがまだ整備途上であるため、現場での即効性には限界がある。住民の安全確保という喫緊の課題と、法的・経済的な制約のはざまで、地方行政は難しい判断を迫られている。

ニンビン省の都市開発と観光経済

ニンビン省は、ユネスコ世界遺産に登録されたチャンアン景勝地（Tràng An）をはじめ、タムコック（Tam Cốc）やバイディン寺（Bái Đính）など豊富な観光資源を有し、近年は国内外から年間数百万人の観光客を集める一大観光地に成長した。省都ニンビン市とその周辺では、ホテルやリゾート開発が活発化する一方、市街地の住環境整備は後回しにされてきた側面がある。

観光インフラへの投資が優先される中で、既存住民の住環境改善がいかに進むかは、ニンビン省全体の持続可能な都市発展にとって重要な試金石となる。

投資家・ビジネス視点の考察

今回のニュース自体は地方の住宅問題を報じたものであり、直接的に株式市場を動かすような材料ではない。しかし、ベトナムの不動産・建設セクターに投資する立場からは、以下の視点で注目に値する。

1. 老朽集合住宅の再開発は中長期の成長テーマ：全国で2,500棟以上とされる再開発対象は、建設・建材・住宅デベロッパーにとって巨大な潜在市場である。法整備の進展次第では、関連銘柄（建設大手のコテックコン＝Coteccons、建材のホアセン＝Hoa Sen、住宅デベロッパーのビンホームズ＝Vinhomesなど）への追い風となり得る。

2. 地方都市の都市化に伴う投資機会：ハノイやホーチミン市の不動産価格が高騰する中、ニンビンのような地方都市への開発投資が徐々に広がっている。日系デベロッパーや建設コンサルタントにとっても、地方の住宅再開発プロジェクトへの参画機会が生まれる可能性がある。

3. FTSE新興市場指数への格上げとの関連：2026年9月に最終判断が見込まれるFTSE新興市場指数への格上げが実現すれば、ベトナム株式市場全体への資金流入が期待される。不動産セクターはベトナム市場の時価総額に占める割合が大きいため、老朽住宅の再開発加速による業績押し上げは、市場全体のファンダメンタルズ改善にも寄与する。

4. 日本企業への示唆：日本は耐震技術やマンション建替えのノウハウで世界的に先進的な立場にある。ベトナムの老朽集合住宅問題は、日本の建設・設計コンサルティング企業にとって技術輸出やODA連携の好機となり得るテーマである。実際、JICAはハノイ市の都市計画支援を長年続けており、地方都市への展開も今後の課題として議論されている。

ベトナムの急速な経済成長の裏側で、都市インフラの老朽化という「負の遺産」がいかに解消されるか。住民の安全と都市の持続的発展を両立させる政策の行方は、同国の不動産市場の構造変化を読む上で欠かせない観点である。

いかがでしたでしょうか。今回のニュースについて、皆さんのご意見もぜひお聞かせください。コメント欄や@viettechtaroのDMでお待ちしています。

この記事が参考になったら、ぜひXでシェアしていただけると嬉しいです。より多くの方にベトナム投資の魅力を伝えたいと思っています。

出典: 元記事