中国が「賃貸住宅の時代」へ突入──不動産危機の処方箋はベトナムにも波及するか

中国が住宅販売依存の成長モデルから脱却し、大規模な賃貸住宅システムの構築を軸とした不動産市場の抜本的再編に乗り出している。若年層の住宅取得困難、急速な高齢化、そして2021年以降の不動産危機が重なる中、北京は賃貸住宅を単なる福祉ではなく「都市の戦略インフラ」と位置づけ始めた。この動きは隣国ベトナムの不動産政策や投資環境にも示唆を与えるものである。

20年来の住宅バブルと若者の住宅難

中国では過去20年以上にわたり、不動産が経済成長の最大のエンジンであった。住宅は居住空間であると同時に投資・資産形成の手段であり、地方政府の歳入の柱でもあった。しかしこのモデルは住宅価格の急騰という深刻な副作用をもたらした。

北京、上海、深圳（シンセン）、広州（こうしゅう）といった大都市では、住宅価格が世帯年収の数十倍に達する時期もあり、新卒の若者にとってマイホーム購入はほぼ不可能な目標となった。China Dailyによれば、大都市の若年労働者の多くは中心部に住む余裕がなく、毎日1時間以上の通勤を強いられている。

都市化の進展に伴い数億人規模の出稼ぎ労働者が大都市に流入したが、彼らの多くは商業住宅を購入する経済力がなく、従来型の社会保障住宅へのアクセスも困難であった。住宅コストの高騰は消費の抑制、婚姻の遅延、出生率の低下など多方面に波及し、急速に高齢化が進む中国にとって、住宅問題は国家戦略上の優先課題へと格上げされた。

「住宅は住むためのもの、投機のためではない」

2016年、習近平（しゅうきんぺい）国家主席が打ち出した「住宅は住むためのもの、投機のためではない（房住不炒）」というスローガンは、不動産政策の転換点となった。2021年に恒大集団（エバーグランデ）が債務危機に陥ると、北京は商業住宅の販売促進から、市場安定化と賃貸住宅・社会保障住宅の拡充へと明確に舵を切った。

2021年7月2日、中国国務院弁公庁は大都市における手頃な価格の賃貸住宅開発を推進するガイドラインを公布した。これは「購入と賃貸の並行システム」の正式な始動を告げる画期的な文書とされる。対象は出稼ぎ労働者、新卒者、若年層、新たな都市住民など。大半の物件は70平方メートル以下で、同地域の市場価格より低い賃料が設定され、品質は商業住宅と同等が求められる。

政府は開発を財政支出だけに頼らず、国有企業、不動産会社、投資ファンド、金融機関、労働集約型企業、プロの賃貸運営会社など多様な主体の参加を促している。

賃貸住宅＝「都市の戦略インフラ」

中国住宅都市農村建設部の倪虹（ニー・ホン）副部長は「若者に希望がある都市にこそ未来がある」と述べた。大都市間の競争は今やGDPやインフラだけでなく、若い高度人材をいかに引きつけ定着させるかにかかっており、住宅がその鍵を握るという認識である。

各地では「若者向け賃貸コミュニティ」が登場し、モダンなデザイン、共用キッチン、ジム、コワーキングスペース、集中管理サービスなどを備える。長沙市（ちょうさし）では、中心部の好立地にある旧ビルやホテルを賃貸住宅に改装するプロジェクトが進行中で、世界的な「コリビング（co-living）」トレンドと軌を一にしている。

在庫住宅の活用──危機処理と一石二鳥

この賃貸住宅戦略の最大の特徴は、不動産危機の処理と直結している点である。2021年以降の市場急落で大手デベロッパーが相次ぎ債務不履行に陥り、全国に数百万戸の未販売在庫が積み上がった。Reutersによれば、中国当局は地方政府に対し、未販売住宅の一部を買い取って手頃な賃貸住宅に転用することを認めた。

中国人民銀行（中央銀行）は大規模な信用支援パッケージを展開しており、手頃な住宅向け再貸付3,000億人民元、都市改造・社会保障住宅向け追加5,000億人民元、国有企業による在庫買い取り向け優遇融資などが含まれる。商業銀行にも条件を満たす賃貸プロジェクトへの融資が奨励されている。さらにREITs（不動産投資信託）市場を通じた民間資金の動員も進められている。

東方証券（Orient Securities）の試算では、賃貸住宅プログラム関連の投資総額は約1兆3,000億人民元に達する可能性があるとされる。

870万戸の建設目標──世界最大級のプログラム

第14次5カ年計画（2021〜2025年）で、中国住宅都市農村建設部は約870万戸の補助付き賃貸住宅の建設を目標に掲げ、その大部分がすでに着工または完成している。40大都市で約650万戸の補助付き賃貸住宅を建設し約1,300万人に供給する計画も進行中で、2023年末時点で5カ年目標の約3分の2が達成された。2022年だけで約190万戸が着工し、前年のほぼ2倍に達した。

倪虹副部長によれば、2012年11月以降、中国は政府補助付き賃貸住宅を8,000万戸以上建設し、うち1,600万戸は低価格の公共賃貸住宅で、約2億人の住宅困難を解消してきた。

S&P Globalによると、社会保障住宅・補助付き賃貸住宅は現在、大都市の新築住宅販売の約8%を占めており、2026年には20%に拡大する可能性がある。商業住宅が絶対的中心だった市場構造が急速に変化しつつある。

3つの住宅モデルと規制強化

中国が展開する手頃な住宅は主に3類型ある。第一に公共賃貸住宅で、都市部の低所得世帯向けに市場より20〜30%安い賃料を設定。長沙市では月額360〜720人民元の物件もある。第二に補助付き賃貸住宅で、若年層・新都市住民を主な対象とし、70平方メートル以下、賃料は市場の約90%以下。第三に共同所有住宅で、購入者が物件価値の60%以上を保有し、残りを地方政府や国有企業が保有する仕組みである。

2025年7月には国務院が賃貸市場に関する新たな全国規定を公布し、仲介業者に対する物件の実地確認義務、価格の透明化、地方政府による賃料相場の定期公表、防火・建築品質の監督強化などが盛り込まれた。地下室や倉庫など居住基準を満たさない物件の賃貸も禁止された。

課題と展望

一部の大都市では補助付き住宅の供給増加により賃料の沈静化が始まり、若年層や出稼ぎ労働者の住居アクセスが改善しつつある。在庫住宅の賃貸転用は不動産市場の供給過剰圧力の緩和にも寄与している。

しかし課題は山積している。不動産危機の長期化で地方政府の財政は大きく毀損され、土地売却収入への依存モデルは限界を迎えている。大規模な補助付き賃貸住宅システムの運営には長期的に莫大な財源が必要であり、管理体制が不十分であれば新たな財政負担になりかねないと専門家は警告する。

それでも北京にとって、賃貸住宅の推進はすでに危機対応の域を超え、人口減少・成長鈍化時代における新たな住宅モデルの構築という長期戦略の核心に位置づけられている。成功すれば、中国不動産市場にとって数十年来で最も深い構造改革となる可能性がある。

ベトナム投資家・ビジネスパーソンへの示唆

中国の「賃貸住宅シフト」はベトナムにとっても他人事ではない。ベトナムもまた、ハノイやホーチミン市を中心に住宅価格が若年層の購買力を大きく上回る状況が続いており、社会保障住宅の供給不足が長年の課題となっている。中国のモデルが一定の成果を上げれば、ベトナム政府が同様の賃貸住宅政策を強化する可能性がある。

ベトナム株式市場の観点では、以下の点に注目すべきである。第一に、中国の不動産在庫吸収が進めば、鉄鋼・建材の国際価格や中国からベトナムへの安値輸出の圧力に変化が生じうる。ホアファット（HPG）やホアセン（HSG）など鉄鋼関連銘柄への影響を注視したい。第二に、中国REITs市場の拡大は、ベトナムでも議論が進むREITs制度整備の追い風となりうる。第三に、ベトナムの不動産大手であるビンホームズ（VHM）やノバランド（NVL）なども社会保障住宅への参入を模索しており、中国の成功・失敗事例は貴重な参考材料となる。

2026年9月に予定されるFTSE新興市場指数へのベトナム格上げが実現すれば、海外資金の流入が加速する中で不動産セクターの構造変化は投資テーマとして一層重要性を増す。中国の賃貸住宅政策の行方は、アジア不動産市場全体のパラダイムシフトを占う試金石として注目に値する。

いかがでしたでしょうか。今回のニュースについて、皆さんのご意見もぜひお聞かせください。コメント欄や@viettechtaroのDMでお待ちしています。

この記事が参考になったら、ぜひXでシェアしていただけると嬉しいです。より多くの方にベトナム投資の魅力を伝えたいと思っています。

出典: 元記事