ベトナム・ダナン市が「小規模・挟間地」の土地配分新規定を制定—不動産市場への影響を読む

ベトナム中部の主要都市ダナン市が、国家管理下にある「小規模・挟間地（thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt）」の調査・公開・土地配分に関する包括的な新規定を制定した。都市開発が急速に進むダナンにおいて、長年未活用のまま放置されてきた細切れの土地区画を整理し、有効活用する道筋を示す重要な制度設計である。

新規定の全体像—何が決まったのか

ダナン市人民委員会が今回定めたのは、市内に散在する国家管理下の小規模・挟間地について、（1）調査・統計・測量、（2）リスト作成と公開、（3）住民意見聴取、（4）土地配分・賃貸の実施、という一連のプロセスを体系化する規定である。根拠法令は中央政府の政令102/2024/NĐ-CP（2024年政令第102号）で定められた基準に基づいている。

調査・測量のプロセス

毎年、各区（phường）・社（xã）・特区の人民委員会が主導し、市土地開発基金センター、各プロジェクト管理委員会、補償・支援・再定住業務を担う機関と連携して、小規模・挟間地の調査・統計・リスト化を実施する。調査結果および市民からの申告に基づき、社級人民委員会が測量機関を選定し、各区画の位置・面積を正式に確定する仕組みである。

公開・住民意見聴取と土地利用方針

経済課または経済・インフラ・都市課が関係機関と連携して法的要件を審査し、土地配分・賃貸の基準を満たすかどうかを確認する。その上で土地利用方針が策定されるが、ここで重要なのは公共目的の利用が優先されるという原則である。公共目的に適さない場合に限り、隣接する土地使用者に対して有償での土地配分または賃貸が行われる。

利用方針案は、社級人民委員会庁舎、地域の住民集会所での掲示、地域放送システムでの告知、町内会（thôn/tổ dân phố）での会合、そして電子情報サイトへの掲載を通じて公開される。公開期間は連続15日間で、住民は意見表明および利用希望の登録が可能である。公開終了後5営業日以内に、人民委員会は関係者との直接対話を実施し、市民からの意見・要望を処理した上で結果を公表し、議事録を作成する。

土地配分の実施時期

承認された利用方針に基づく土地配分・賃貸は、2025年7月1日より前に計画が確定している区画について、権限を有する機関が法令に従い実施する。これはベトナムの新土地法（2024年施行）の移行期間とも密接に関連するスケジュールである。

背景—なぜダナンでこの規定が重要なのか

ダナン市（人口約120万人）はベトナム中部最大の経済拠点であり、近年は観光・IT・製造業の集積地として急成長してきた。都市化の過程で道路拡幅やインフラ整備が進む一方、収用後に残された細長い土地や、住宅地の間に挟まれた未利用の国有地が大量に存在する。こうした「デッドスペース」は景観を損ない、不法占拠や環境悪化の温床にもなっていた。今回の規定は、政令102/2024/NĐ-CPを地方レベルで具体化し、透明性の高い手続きで土地を流通させることを目指すものである。

投資家・ビジネス視点の考察

本件は個別銘柄に直接的なインパクトを与えるニュースではないが、以下の観点からベトナム不動産市場全体のトレンドを読む上で重要な示唆を含んでいる。

1. 土地供給の拡大と不動産市場への影響：ダナンは住宅用地の供給不足が指摘されてきた都市の一つである。挟間地の整理・配分が進めば、小規模ながら新たな土地供給源となり、特に隣接地の所有者にとっては敷地拡大のチャンスとなる。ダナンで事業展開する不動産デベロッパー（例：ダットサイゴン不動産やサンランドなど中部拠点の企業）にとっても、周辺地価の安定化という間接的な恩恵が期待できる。

2. 制度の透明化と外資誘致：土地行政の透明性向上は、ベトナムが目指すFTSE新興市場指数への格上げ（2025年9月の評価、2026年9月の正式決定が見込まれる）に向けた「制度インフラの整備」の一環としても評価できる。土地に関する法的リスクの低減は、日系企業を含む外国投資家がベトナムで不動産関連事業に参入する際の障壁を下げる方向に作用する。

3. 新土地法との連動：2025年7月1日という期限設定は、2024年土地法の本格施行スケジュールと連動している。ベトナム全土で土地制度の大改革が進行中であり、ダナンの今回の規定はその先行事例の一つとして、他の省・市にも波及する可能性がある。ベトナム不動産セクター全体の制度リスク低減という文脈で注視すべきである。

4. 日本企業への示唆：ダナンには日系製造業やIT企業の進出が増加している。工場・オフィス用地の確保において、隣接する挟間地の取得可能性が開けることは、事業拡張の選択肢を広げる。進出済みの企業は、自社敷地に隣接する国有地の動向を確認しておくことが望ましい。

いかがでしたでしょうか。今回のニュースについて、皆さんのご意見もぜひお聞かせください。コメント欄や@viettechtaroのDMでお待ちしています。

この記事が参考になったら、ぜひXでシェアしていただけると嬉しいです。より多くの方にベトナム投資の魅力を伝えたいと思っています。

出典: 元記事