ベトナム首相が賃貸住宅用「クリーンランド」確保を地方政府に指示—不動産市場への影響を読む

ベトナムのファム・ミン・チン首相は、各地方政府に対し、賃貸住宅の開発に向けて「クリーンランド（quỹ đất sạch＝用地取得・立ち退き・インフラ整備が完了した土地）」を主体的に確保するよう指示する決定を発出した。都市部を中心に深刻化する住宅不足への対応策として、ベトナム政府が賃貸住宅供給に本腰を入れ始めた格好であり、不動産セクター全体に大きなインパクトを与える可能性がある。

首相決定の具体的内容

今回の首相決定の核心は、地方政府（省・中央直轄市の人民委員会）に対し、賃貸住宅開発のための用地確保を「主動的に（chủ động）」行うよう求めた点にある。具体的には、各地方政府が自ら用地の解放（giải phóng mặt bằng＝立ち退き・補償・更地化の一連のプロセス）を進め、開発事業者がすぐに建設に着手できる状態の「クリーンランド」を準備することが求められている。

ベトナムでは従来、用地取得プロセスが不動産プロジェクトの最大のボトルネックとなってきた。土地使用権の複雑な権利関係、住民との補償交渉の長期化、行政手続きの遅延などが重なり、大型プロジェクトが何年も着工できないケースが珍しくない。今回の決定は、この障壁を地方政府の責任で事前に取り除き、賃貸住宅の供給スピードを加速させる狙いがある。

背景：深刻化するベトナムの住宅問題

この政策の背景には、ベトナムの都市部で年々深刻化する住宅アフォーダビリティ（住宅取得可能性）の問題がある。ホーチミン市やハノイ市では、分譲マンションの平均価格が過去数年で急騰し、一般的な都市労働者の年収の20〜30倍に達するケースも出てきている。特にホーチミン市では、2024年以降に新規供給される物件の大半が高級・中高級セグメントに偏り、中低所得者層が購入可能な住宅がほぼ市場に存在しないという構造的な問題が指摘されてきた。

こうした状況を受け、ベトナム政府は「持ち家」一辺倒の住宅政策から「賃貸住宅」の供給拡大へと舵を切りつつある。2023年に改正された住宅法（Luật Nhà ở）や、2024年に施行された改正土地法（Luật Đất đai）でも、社会住宅（nhà ở xã hội）や賃貸住宅の開発促進に関する条項が強化されており、今回の首相決定はこの一連の政策の延長線上に位置づけられる。

「クリーンランド」とは何か——日本の読者向け解説

ベトナムの不動産開発において「đất sạch（クリーンランド）」は極めて重要な概念である。日本でいえば「造成済み・権利関係がクリアな開発用地」に近いが、ベトナムの場合はより複雑な事情を含む。ベトナムでは土地の私有は認められておらず、すべての土地は「全人民所有（国家所有）」とされ、個人や法人には「土地使用権」が付与される仕組みである。そのため、開発用地の確保には、既存の土地使用権者への補償・移転交渉、行政による土地使用権の回収、そしてインフラ（道路・上下水道・電力等）の整備が必要となり、このプロセスが完了した土地が「クリーンランド」と呼ばれる。

これまでは、こうした用地確保の負担がデベロッパー側に重くのしかかるケースが多く、時間的コストや補償費用が最終的に物件価格に転嫁される構造があった。地方政府が主体的にクリーンランドを確保し、それを賃貸住宅開発事業者に提供する仕組みが整えば、開発コストの低減と供給スピードの向上が期待できる。

工業団地周辺の労働者住宅との関連

今回の政策は、工業団地（khu công nghiệp）周辺の労働者向け賃貸住宅の不足問題とも密接に関連している。ベトナム全土に約400カ所以上ある工業団地には、日系企業を含む多数の外資系製造業が進出しているが、その従業員である地方出身の労働者が暮らす住宅の整備は大幅に遅れている。多くの労働者が周辺の民家を間借りしたり、劣悪な環境の簡易宿舎に住んでいるのが実態であり、人材確保の観点からも大きな課題となっていた。

地方政府がクリーンランドを準備し、工業団地近隣に労働者向け賃貸住宅を整備する流れが加速すれば、製造業の人材定着率の向上にもつながり得る。これは日系企業にとっても直接的なメリットとなる。

投資家・ビジネス視点の考察

今回の首相決定は、ベトナム不動産セクターに以下のような影響を及ぼす可能性がある。

①不動産デベロッパーへの影響：賃貸住宅開発に積極的な企業にとっては、用地取得の時間・コストが削減されるため、プラス材料となる。特に、社会住宅・賃貸住宅セグメントに注力するデベロッパーや、地方政府との関係が深い国営・準国営系の不動産企業が恩恵を受けやすい。一方で、高級分譲マンション中心のデベロッパーにとっては直接的な影響は限定的と見られる。

②建設・建材セクター：賃貸住宅の大量供給が実現すれば、建設会社やセメント・鉄鋼などの建材メーカーにも需要増加の恩恵が波及する。

③日系企業への影響：ベトナムに製造拠点を持つ日系企業にとって、工業団地周辺の労働者住宅整備は従業員の生活環境改善・離職率低下に直結する好材料である。また、日系不動産デベロッパーや住宅設備メーカーがベトナムの賃貸住宅市場に参入する機会にもなり得る。

④FTSE新興市場指数格上げとの関連：2026年9月に決定が見込まれるベトナムのFTSE新興市場指数への格上げに向け、ベトナム政府は制度整備や経済の安定成長をアピールする必要がある。住宅政策の充実は、都市化に伴う社会課題への対応力を示すものであり、国際投資家からのベトナム経済に対する信頼性向上にも間接的に寄与すると考えられる。

⑤マクロ経済的位置づけ：ベトナムは2045年までに高所得国入りを目指す国家目標を掲げており、急速な都市化に対応した住宅インフラの整備は不可欠な課題である。今回の決定は、不動産バブルの抑制と実需に基づく住宅供給の拡大を両立させようとする政府の姿勢を示しており、中長期的にはベトナム経済の持続的成長を下支えする政策と評価できる。

ただし、実効性については注視が必要である。ベトナムでは中央政府の方針と地方の実行力にギャップが生じることが少なくない。用地解放に伴う住民補償の財源確保、地方政府の人的リソースの制約、さらには土地使用料の設定次第では事業者の採算が合わないリスクもある。政策の「宣言」から「実行」までの過程を丁寧にフォローしていく必要がある。

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