ベトナムが参考にすべき各国の賃貸住宅政策とは？ウィーン300万㎡・中国の若者向け住宅に学ぶ

ベトナムでは都市部の住宅価格高騰が深刻な社会問題となっているが、その解決策として世界各国の「賃貸住宅政策」に注目が集まっている。オーストリアの首都ウィーンが300万平方メートルもの用地を社会住宅向けに確保している事例や、中国が地方から都市部に出てきた若年労働者向けに低価格賃貸住宅を積極整備している取り組みなど、先進国・新興国を問わず各国の政策が参考事例として報じられている。

ウィーン：100年の歴史を持つ社会住宅モデル

オーストリアの首都ウィーンは、世界的にも「賃貸住宅の優等生」として知られる都市である。同市は300万平方メートルという広大な専用の土地を確保し、社会住宅（ソーシャルハウジング）の建設・運営を行っている。ウィーンの社会住宅の歴史は1920年代にまで遡り、いわゆる「赤いウィーン」と呼ばれた社会民主主義政権の時代に本格的に始まった。以来、約100年にわたって市が主体的に賃貸住宅を供給し続けており、現在ではウィーン市民の約6割が何らかの形で公的・準公的な賃貸住宅に居住しているとされる。

ウィーンモデルの特徴は、住宅を「市場に完全に委ねる商品」ではなく「公共インフラ」として位置づけている点にある。市が土地を所有したまま開発を行い、家賃水準を政策的にコントロールすることで、中低所得層でも都心部に住み続けられる環境を維持している。この仕組みは不動産投機の抑制にもつながっており、ウィーンは欧州の主要都市の中でも住宅費負担が比較的低い水準にとどまっている。

中国：若者の都市流入に対応する低価格賃貸住宅

一方、中国では地方農村部から大都市に就職のために移動する若年層（いわゆる「新市民」）向けの住宅整備が急ピッチで進められている。中国政府は近年、不動産バブル崩壊後の市場安定化策の一環として、売れ残りの商業用住宅を政府が買い取り、低価格の賃貸住宅に転用する政策を推進している。

北京、上海、深圳、広州といった一線都市では、大学卒業後に就職する若者にとって住宅費が最大の生活負担となっている。中国政府は「保障性賃貸住宅」と呼ばれるカテゴリーを設け、市場家賃の概ね6〜7割程度の水準で提供することを目標としている。また、企業が従業員向けに寮・社宅を整備する場合の税制優遇や、地方政府が遊休地を賃貸住宅用に転用する際の補助金制度なども整備されつつある。

ベトナムの住宅事情：なぜ今、賃貸住宅政策が注目されるのか

ベトナム、とりわけホーチミン市やハノイでは、この数年間で住宅価格が急激に上昇している。ホーチミン市では新築マンションの平均価格が一般的な労働者の年収の数十倍に達するケースも珍しくなく、「持ち家」がますます非現実的な目標となりつつある。特に地方から都市部に出てきた若年労働者や、工業団地で働く工場労働者にとって、適切な住居を見つけることは切実な課題である。

ベトナム政府は2023年以降、社会住宅（nhà ở xã hội）の建設を加速する方針を打ち出しており、2025年までに少なくとも100万戸の社会住宅を整備する目標を掲げた。しかし、実際には用地確保の遅れ、デベロッパーの利益率の低さ、行政手続きの煩雑さなどが障壁となり、計画は大幅に遅れている。こうした状況の中で、「分譲」だけでなく「賃貸」という選択肢を本格的に制度化する必要性が議論されるようになったのである。

ベトナムでは伝統的に「持ち家志向」が非常に強く、賃貸住宅市場は個人オーナーによる零細な貸し出しが主流で、制度的な賃貸住宅ストックはほとんど存在しない。ウィーンや中国の事例は、政府主導で大規模な賃貸住宅ストックを形成し、住宅市場全体の安定化につなげるという発想を示しており、ベトナムの政策立案者にとって重要な示唆を含んでいる。

その他の国際事例

記事ではウィーンと中国の事例が中心に取り上げられているが、世界的に見ると、シンガポールのHDB（住宅開発庁）による公営住宅制度、ドイツの「ミートプライスブレムゼ（家賃ブレーキ）」制度、日本のUR（都市再生機構）賃貸住宅なども、政府が住宅市場に積極的に関与する先行事例として広く知られている。特にシンガポールは国民の約8割が公営住宅に居住しており、東南アジアの文脈ではベトナムにとって最も身近な参考モデルとなりうる。

投資家・ビジネス視点の考察

このニュースは一見すると住宅政策に関する社会面の話題だが、ベトナム株式市場や不動産セクターに対して複数の示唆を持つ。

不動産デベロッパーへの影響：ベトナム政府が賃貸住宅政策を本格化させれば、社会住宅・低価格住宅の建設を手がけるデベロッパーにとっては新たな事業機会となる。一方で、高級マンション中心のデベロッパーにとっては、政策的な圧力によって需要が分散するリスクもある。ビンホームズ（Vinhomes、ティッカー：VHM）やノバランド（Novaland、ティッカー：NVL）といった大手上場不動産企業の戦略にも影響を及ぼす可能性がある。

日本企業への影響：日本のゼネコンや住宅メーカーにとって、ベトナムの社会住宅・賃貸住宅市場は潜在的な参入機会である。日本はUR賃貸住宅の運営ノウハウや、プレハブ工法による低コスト住宅建設の技術を持っており、これらをベトナムに移転する形での協業が考えられる。実際に、大和ハウスや積水ハウスなど日本の大手住宅メーカーはすでにベトナム市場で事業展開を行っており、社会住宅分野への参入拡大は十分にありうるシナリオである。

FTSE格上げとの関連性：ベトナムは2026年9月にFTSE新興市場指数への格上げが決定する見込みであるが、この判断においては市場の流動性や透明性だけでなく、マクロ経済の安定性も重要な評価要素となる。住宅価格の急騰は社会不安やインフレ圧力につながりうるため、賃貸住宅政策の整備を通じて住宅市場を安定させることは、間接的にFTSE格上げにとってもポジティブな要因と言える。

マクロ経済的な位置づけ：ベトナムの都市化率は現在約40%で、今後も急速な都市化が続くと予測されている。都市部への人口流入に伴う住宅需要の急増は、適切に管理されなければ不動産バブルや社会的格差の拡大を招く。各国の賃貸住宅政策を研究し、ベトナムの実情に合った制度を設計することは、持続可能な経済成長にとって不可欠な課題である。

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