ベトナム・ダナン市が住宅用地の面積再確定ルールを制定—2004年以前の土地証書保有者に影響

ベトナム中部の主要都市ダナン市（Đà Nẵng、人口約120万人の中央直轄市）が、2004年7月1日以前に土地使用権証書（いわゆる「赤い帳簿」）を取得したものの、住宅用地（đất ở）の面積が具体的に確定されていない世帯・個人を対象に、住宅用地面積の再確定に関する規定を公表した。ベトナムでは土地の用途区分が税額や取引価格に直結するため、不動産市場全体に波及し得る重要な制度変更である。

背景：なぜ「住宅用地の面積」が曖昧なままだったのか

ベトナムの土地制度は社会主義体制下の「全人民所有」を基本とし、個人には「使用権」のみが認められる。1993年の土地法制定以降、段階的に使用権の登記・証書化が進められたが、特に2004年7月1日の新土地法施行以前に発行された証書には、住宅用地とその他の土地（庭、農地など）が一括で「thổ cư（居住地）」「đất ở + vườn（住宅地＋庭）」「T」「TV」「TQ」「TTT」といった曖昧な表記で記載されているケースが多い。このため、住宅用地としての正確な面積が法的に確定していない状態が長年続いていた。

住宅用地の面積は、土地使用税、譲渡時の課税額、さらには用途変更手続きや補償額の算定に直接影響する。面積が確定しないことは、土地取引の障害となり、所有者の財産価値にも不確実性をもたらしていた。

再確定の具体的ルール：3つの時期区分

今回の規定では、土地の安定使用開始時期に応じて3つの区分が設けられている。いずれも2024年土地法第141条第6項に該当しないことが前提条件である。

①1980年12月18日以前から安定使用している場合

証書に記載された面積がダナン市人民委員会（UBND）が定める「住宅用地認定上限（hạn mức công nhận đất ở）」以上であれば、住宅用地面積は当該上限と同額に確定される。記載面積が上限未満であれば、全面積が住宅用地として認定される。1980年12月18日はベトナム憲法改正の重要な節目であり、土地制度の転換点として法的に区切りが設定されている。

②1980年12月18日〜1993年10月15日に安定使用を開始した場合

①と同様の原則が適用される。上限以上なら上限で確定、未満なら全面積が住宅用地となる。1993年10月15日は1993年土地法の施行日にあたる。

③1993年10月15日〜2004年7月1日に安定使用を開始した場合

この期間については、基準が「住宅用地認定上限」ではなく「住宅用地交付上限（hạn mức giao đất ở）」に変わる。面積が交付上限以上なら上限で確定、未満なら全面積が住宅用地として認定される。

その他の重要規定

住宅用地として確定された面積を除いた残りの部分は、土地法第141条第4項に基づき用途が決定される。また、過去に一部の住宅用地を第三者に譲渡済み、または国に収用されている場合は、その面積を差し引いた上で再確定が行われる。譲渡先の土地や収用済みの土地については原則として再確定の対象外だが、政府の政令第49/2026号に該当する場合は例外とされる。

なお、住宅用地の認定上限・交付上限は、再確定時点で有効なダナン市の規範文書に基づくとされており、将来的に上限が改定されれば、再確定結果にも影響が及ぶ可能性がある。

投資家・ビジネス視点の考察

今回の規定は一見すると行政手続きの整備に過ぎないが、ベトナム不動産市場と投資家にとっていくつかの重要な示唆を含んでいる。

不動産市場の流動性向上：住宅用地面積の確定により、土地の法的透明性が高まり、売買・担保設定がスムーズになる。ダナン市は近年、ハイテクパークやリゾート開発で外国投資を積極的に誘致しており、土地制度の明確化は投資環境改善に直結する。ダナン市に開発案件を持つ不動産デベロッパー株（ビンホームズ＝VHM、ダットサイン・グループ＝DXGなど）にとっては中長期的にポジティブな材料となり得る。

日本企業への影響：ダナンには多くの日系製造業やIT企業が進出しており、工業団地周辺の住宅開発にも関心が高い。土地の用途区分が明確化されることで、駐在員向け住宅や現地従業員の住環境整備に関する計画が立てやすくなる。

2024年土地法との関連：ベトナムでは2024年8月1日に改正土地法が施行され、全国的に土地制度の近代化が加速している。今回のダナン市の規定もこの大きな流れの一環であり、他の省・市でも類似の細則整備が進む見通しである。土地価格表の改定や補償制度の変更と合わせ、不動産セクター全体の再評価が進む可能性がある。

FTSE新興市場指数格上げとの関連：2026年9月に決定が見込まれるベトナムのFTSE新興市場指数への格上げに向け、市場の透明性・制度整備は重要な評価要素である。土地制度の明確化は、不動産セクターのガバナンス向上を通じて、間接的に格上げの後押し材料となる。

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