ベトナム・トーラム国家主席が都市部の賃貸マンション開発を優先指示—不動産市場への影響を読む

ベトナムの最高指導者であるトー・ラム（Tô Lâm）党書記長兼国家主席が、大都市における賃貸マンション（チュンクー・チョートゥエ）の開発を優先的に推進するよう指示した。分譲住宅偏重だったベトナムの住宅政策に大きな転換を促す発言として注目を集めている。

トー・ラム書記長兼国家主席の発言要旨

トー・ラム書記長兼国家主席は、これまでベトナムの住宅市場が「売却用住宅（ニャーオー・デー・バン）」、すなわち分譲マンションや一戸建ての販売に偏重してきた点を指摘し、今後は「賃貸用住宅（ニャーオー・チョートゥエ）」の開発を優先すべきだと強調した。特に、都市部における賃貸マンションモデルの推進を重点課題として位置づけている。

この発言は、ベトナムの住宅政策における最高レベルの方針表明であり、党・国家のトップが具体的に「賃貸マンション」という住宅形態に言及した点で、政策転換のシグナルとして極めて重要である。

背景：高騰する都市部の住宅価格と深刻な住居問題

ベトナムでは近年、ホーチミン市やハノイといった大都市圏で住宅価格が急騰し、一般的な労働者や若年層にとって住宅購入がほぼ不可能な水準に達している。ホーチミン市中心部のマンション価格は平米あたり数千万ドンを超えるケースも珍しくなく、平均的な勤労世帯の年収の数十倍に相当する物件も少なくない。

この背景には、ベトナム特有の事情がいくつか存在する。第一に、ベトナムでは伝統的に「持ち家志向」が極めて強く、不動産を資産形成の中心に据える文化が根付いている。そのため、デベロッパーも分譲住宅の開発に注力し、賃貸住宅市場は相対的に未整備のまま放置されてきた。第二に、急速な都市化が進む中で、地方から大都市へ流入する若年労働者の数が増え続けており、手頃な価格の賃貸住宅への需要が急拡大している。ベトナムの都市化率は現在約40%程度だが、政府は2030年までに50%超を目指しており、今後も都市部の住宅需要は増加の一途をたどると見られている。

第三に、ベトナムの不動産市場は2022年後半から2023年にかけて深刻な信用収縮と流動性危機に見舞われ、多くのデベロッパーが資金難に陥った。その後、政府の金融緩和や土地法改正などにより市場は回復基調にあるものの、依然として「高価格帯の分譲物件は供給過剰、中低価格帯の住宅は慢性的な供給不足」という構造的なミスマッチが解消されていない。

賃貸マンション推進の政策的意義

トー・ラム書記長兼国家主席の今回の発言は、こうした構造的課題に対する明確な政策方針の提示と言える。賃貸マンションモデルの推進には、以下のような意義がある。

1. 住宅アクセスの改善：購入が困難な若年層や地方からの移住者に対し、手頃な賃貸住宅を提供することで、都市部の労働力確保と生活安定化を同時に図ることができる。工業団地周辺の労働者向け住宅問題の解決にもつながる。

2. 不動産投機の抑制：ベトナムでは住宅が投機対象となり、空室のまま放置される物件も多い。賃貸住宅を制度的に整備することで、住宅の「使用価値」を重視する市場構造への転換が期待される。

3. 社会住宅政策の補完：ベトナム政府はかねてより「社会住宅（ニャーオー・サーホイ）」と呼ばれる低所得者向け住宅の大量建設を目標に掲げてきたが、用地確保やデベロッパーの収益性の低さから進捗は遅れている。賃貸マンションは、社会住宅と商業住宅の中間的な位置づけとして、民間資本の参入を促しやすい利点がある。

制度面の課題と今後の展望

一方で、ベトナムにおける賃貸住宅市場の発展には多くの課題も残る。現行の法制度では、大規模な賃貸専用マンション事業に対する税制優遇や融資制度が十分に整備されておらず、デベロッパーにとっては分譲と比較して投資回収期間が長く、利益率も低い。そのため、民間企業が自発的に賃貸マンション事業に参入するインセンティブは限られている。

今後、トー・ラム書記長兼国家主席の方針を具体化するためには、建設省や財務省による制度設計が不可欠である。賃貸事業者に対する法人税減免、土地使用料の優遇、長期低利融資の枠組み整備などが検討課題となるだろう。また、2024年に改正・施行された新土地法や住宅法との整合性をどう図るかも重要なポイントである。

投資家・ビジネス視点の考察

今回の発言は、ベトナム不動産セクターに対する長期的な政策方向性を示すものとして、投資家にとっても重要な材料である。

不動産関連銘柄への影響：賃貸マンション開発が本格化すれば、大都市圏に大規模な土地バンクを保有するデベロッパーにとっては新たな事業機会となる。ビンホームズ（Vinhomes、HOSE上場・ティッカー：VHM）やノバランド（Novaland、NVL）、ナムロン（Nam Long、NLG）といった大手不動産企業の事業戦略に影響を与える可能性がある。特に中低価格帯の住宅開発に強みを持つナムロンなどは、賃貸モデルへの転換で恩恵を受ける余地がある。

建設・建材関連銘柄：大量の賃貸マンション建設が計画されれば、コテコンズ（Coteccons、CTD）やホアビン建設（Hoa Binh、HBC）といったゼネコン、セメントや鉄鋼などの建材メーカーへの波及効果も期待される。

日本企業への影響：日本の不動産デベロッパーやREIT（不動産投資信託）運用会社にとって、ベトナムの賃貸マンション市場は新たな投資先として注目に値する。既にベトナムで事業展開する三井不動産、住友林業、大和ハウス工業などにとっては、分譲一辺倒だった事業モデルに賃貸事業を加える好機となりうる。日本は賃貸住宅の管理・運営ノウハウに長けており、この分野での日越協力の余地は大きい。

FTSE新興市場指数との関連：ベトナムは2026年9月にFTSEラッセルによる新興市場指数への格上げ判定を控えている。住宅政策の安定化は、社会的安定性の向上やマクロ経済の基盤強化を通じて、間接的に市場の信頼性向上に寄与する。不動産セクターはホーチミン証券取引所（HOSE）の時価総額に占める割合が大きく、同セクターの健全な発展は指数全体のパフォーマンスにも直結する。

ベトナム経済全体のトレンド：ベトナムは2025年にGDP成長率8%超を目指す野心的な経済運営を続けている。都市部の住宅問題の解決は、労働力の安定的確保、内需拡大、そして社会格差の是正という複合的な効果を持ち、持続的成長を支える重要な柱となる。トー・ラム体制のもとで進む各種制度改革の一環として、住宅政策の転換は注視に値するテーマである。

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