ベトナム・ハノイ旧市街で歩道賃貸政策が波紋——住民が恐れる「玄関先の混乱」とは

ベトナムの首都ハノイで、歩道（ヴィアヘー）を商業利用のために賃貸する政策が本格導入される見通しとなり、旧市街（フォーコー）に住む多くの住民が「自宅の目の前で誰が何を売るのか分からない」と不安を募らせている。観光都市としてのブランド価値と、住民の生活環境・財産権のバランスをどう取るのか——ハノイ市政が直面する難題を掘り下げる。

歩道賃貸政策の概要——何が変わるのか

ハノイ市は近年、歩道の不法占拠や違法露店を取り締まる「歩道奪還運動」を繰り返してきた。しかし取り締まりと再発のいたちごっこが続く中、市当局は発想を転換し、歩道の一定区画を正式に賃貸し、合法的に商業利用させる方針を打ち出した。すなわち、これまでグレーゾーンだった路上での飲食・物販を制度化し、使用料を徴収することで市の歳入にもつなげようという狙いである。

対象となるのは幅員に余裕がある歩道で、歩行者の通行に必要な最低幅を確保した上で、残りのスペースを事業者に貸し出す仕組みだ。すでに一部の大通りでは試験的に運用が始まっており、今後は旧市街を含む中心部へ「大衆的に（ダイチャー）」拡大適用される計画である。

旧市街の住民が抱く懸念——利益相反と景観悪化

ハノイ旧市街は、ハンガイ通り、ハンバック通り、ハンダオ通りなど「ハン（Hàng＝商品）」の名を冠する36本の通りで構成される、約1,000年の歴史を持つ商業エリアである。間口が狭く奥行きの深い「チューブハウス」と呼ばれる独特の建築様式が連なり、1階部分を店舗として使う住民が大半を占める。

こうした住民にとって、歩道の商業賃貸政策は深刻な問題をはらむ。記事で取り上げられている住民の声を総合すると、主な懸念は以下のとおりである。

• 利益相反（xung đột lợi ích）：自宅1階で衣料品店を営む住民の目の前に、まったく別の事業者が歩道スペースを借りて類似商品を売り始める可能性がある。家賃を払って店舗を構えている住民と、歩道使用料だけで営業できる事業者との間で不公平が生じるという指摘だ。
• 景観・衛生の悪化（nhếch nhác）：旧市街はユネスコの暫定リスト入りも議論される歴史的景観地区である。歩道にテーブルやパラソル、調理器具が無秩序に並べば、観光資源としての価値が毀損しかねない。ゴミや排水の処理も住民が懸念する大きなポイントである。
• 騒音・治安の問題：深夜営業の飲食店が増えれば、住環境の悪化は避けられない。すでに旧市街のターヒエン通り（通称「ビアストリート」）周辺では、外国人観光客向けのバーが深夜まで大音量で営業し、住民との軋轢が社会問題化している。
• 誰が借りるか分からない不透明さ：賃貸の入札や割り当ての基準が明確でなく、「自宅の玄関先を見知らぬ第三者が占拠する」事態を住民は最も恐れている。

背景——ベトナムの「歩道問題」は根深い

ベトナムの都市部、とりわけハノイとホーチミン市では、歩道は単なる歩行空間ではない。路上コーヒー店（カフェ・ヴィアヘー）、プラスチック椅子を並べたフォー屋台、バイクの駐車場、さらには果物売りの天秤棒まで——歩道は生活と商売が渾然一体となった「公共の台所」である。この光景こそがベトナムの魅力だと感じる観光客も多い一方、歩行者が車道を歩かざるを得ない危険な状況を生んでいるのも事実だ。

ハノイ市は2017年にグエン・ドゥック・チュン元市長（後に汚職で失脚）のもとで大規模な歩道整備キャンペーンを実施したが、一時的な効果に終わった。今回の賃貸制度化は、「禁止ではなく管理」というプラグマティックな政策転換と言える。

法的・制度的な論点

ベトナムでは土地はすべて「全人民の所有」とされ、個人は土地使用権を持つに過ぎない。歩道は公共インフラであり、管理権限は区（クアン）や坊（フォン）などの地方行政機関にある。したがって法的には行政が歩道を賃貸することは可能だが、住民の「フロンテージ権」——すなわち自宅前の歩道を自らの商売に優先的に使用する慣習的権利——との整合性が問われる。これは明文化された法的権利ではないものの、長年の慣行として根づいており、住民感情を無視した一方的な政策適用は社会的摩擦を招きかねない。

投資家・ビジネス視点の考察

一見すると、歩道の賃貸政策は不動産やリテール分野のニュースに見えるが、ベトナム経済・投資に関心を持つ読者にとっては、いくつかの示唆を含んでいる。

第一に、都市ガバナンスの成熟度の問題である。2026年9月に決定が見込まれるFTSE新興市場指数への格上げに向け、ベトナムは証券市場の制度改革だけでなく、都市行政の透明性・予測可能性も国際的に注目されている。歩道賃貸のような生活密着型の政策において、利害関係者との合意形成プロセスがどの程度機能するかは、ベトナムの「制度的信頼性」を測る一つの指標となり得る。

第二に、旧市街の不動産価値への影響である。ハノイ旧市街のマットフォー（路面店舗付き住宅）は、1平米あたりの価格がハノイ市内でも最高水準にある。歩道の商業賃貸が制度化されれば、路面店舗の「独占的立地優位性」が薄まり、賃料や物件価格に下押し圧力がかかる可能性がある。逆に、歩道が適切に管理され観光エリアとしての魅力が高まれば、エリア全体の価値向上につながるシナリオも考えられる。

第三に、日系外食・小売企業への示唆である。ハノイやホーチミン市に進出する日系飲食チェーンやコンビニエンスストアにとって、歩道スペースの合法的な利用が可能になれば、テラス席の設置やプロモーション展開の選択肢が広がる。一方で、ローカルの露店との競合が激化するリスクもあり、出店戦略の再検討が必要になるかもしれない。

ベトナムは急速な都市化と経済成長の中で、「インフォーマル経済の制度化」という課題に正面から向き合っている。歩道賃貸政策はその象徴的な事例であり、今後の制度設計と運用次第で、都市の競争力と住民の生活の質が大きく左右されることになる。投資家としても、こうした「制度移行リスク」を注視しておく必要がある。

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