ベトナム・フーコック島で国防用地1.5万m²を不法占拠、別荘を強制撤去—土地問題の深層

ベトナム南部の人気リゾート地フーコック島（Phú Quốc、キエンザン省）で、国防用地を1万5,000m²以上にわたり不法占拠していた別荘が、当局により強制撤去された。所有者が長年にわたり是正命令に従わなかったため、最終的に行政代執行という強硬手段が取られた形である。ベトナムでは観光開発と土地管理の矛盾が各地で噴出しており、今回の事案はその象徴的なケースとして注目される。

事案の概要—国防用地に建てられた別荘

報道によると、問題の別荘はフーコック島内の国防用地（đất quốc phòng）に建設されたもので、占拠面積は1万5,000m²超に及ぶ。ベトナムでは土地はすべて「全人民の所有」（国家所有）であり、個人や法人に認められるのは「土地使用権」に過ぎない。とりわけ国防用地は軍事・安全保障上の重要性から、一般の土地使用権の付与対象外とされ、不法占拠に対しては厳格な対応が求められる分類の土地である。

所有者に対しては、地元当局が再三にわたり自主的な撤去を求めてきたが、長期間にわたって命令が履行されなかった。最終的に行政による強制撤去（cưỡng chế tháo dỡ）が執行されるに至った。ベトナムの行政手続きにおいて、強制撤去は段階的な通知・警告を経た上での最終手段であり、今回のケースでは「多年にわたる不履行」が明記されていることから、相当の猶予期間が与えられた末の措置であったことがうかがえる。

フーコック島の開発ブームと土地問題

フーコック島はベトナム最大の島であり、タイランド湾に浮かぶ面積約574km²のリゾートアイランドである。2014年に「フーコック経済特区」構想が浮上して以降、国内外からの投資が急増。ヴィンパール（Vinpearl、ビングループ傘下のリゾート運営大手）やサングループ（Sun Group）などの大手デベロッパーが大規模リゾート開発を進め、国際空港の拡張、高級ホテルやカジノ施設の建設が相次いだ。2021年にはフーコック県からフーコック市への格上げが行われ、行政上も都市として位置づけられるようになった。

こうした開発ブームの裏で、土地の不法占拠や無許可建設は深刻な社会問題となってきた。地価が急騰する中、投機目的で公有地や国防用地を囲い込む行為が横行し、地元当局の取り締まりが追いつかない時期もあった。特に2017年から2019年にかけては「フーコック土地バブル」とも呼ばれる状況が発生し、全国から投機資金が流入した。これに伴い、土地使用権の不正取得や書類の偽造といった問題も多数報告されている。

今回の強制撤去は、こうした過去の「負の遺産」を清算する動きの一環と位置づけることができる。ベトナム政府は2024年に改正土地法を施行しており、土地管理の透明性向上と不法占拠への取り締まり強化を進めている。フーコック島では特に、軍用地・国防用地への民間人の侵入が安全保障上のリスクとしても認識されており、今回の事例は「見せしめ」的な意味合いも含まれているとみられる。

ベトナムにおける国防用地の法的位置づけ

ベトナムの土地法では、土地は用途別に農業用地、非農業用地、未使用地の3大カテゴリーに分類され、国防用地は非農業用地の中でも「国防・安全保障目的の用地」として特別に管理される。この種の土地は国防省が管理主体となり、地方の人民委員会（行政機関）といえども容易に用途変更や使用権の付与ができない。

それにもかかわらず不法占拠が発生する背景には、ベトナム特有の事情がある。戦後の混乱期に軍が管理する広大な土地の境界が曖昧なまま放置されたケースや、地方の行政能力不足により管理が行き届かないケース、さらには地方幹部と民間人の癒着により事実上の「黙認」が行われてきたケースなど、複合的な要因が指摘されている。近年はGPS測量やデジタル地籍図の整備が進み、こうした「グレーゾーン」の可視化と是正が加速している。

投資家・ビジネス視点の考察

今回のニュースは個別の株式銘柄に直接影響を与えるものではないが、ベトナムの不動産投資および土地関連リスクを考える上で、日本の投資家にとっても示唆に富む事例である。以下の観点から整理する。

1. 不動産セクターの「法的リスク」の再認識
ベトナム不動産市場は2023年以降、回復基調にあるが、土地使用権の正当性に疑義がある物件は依然として存在する。上場デベロッパーであっても、過去に取得した土地の法的整理が完了していないプロジェクトを抱えるケースがある。フーコック島で事業展開する企業の株式を保有する投資家は、各社のプロジェクト用地の法的ステータスに改めて注意を払うべきである。

2. 土地法改正の影響
2024年施行の改正土地法は、土地の評価方法の見直し、収用補償の適正化、デジタル地籍システムの導入などを柱とする。この制度改革は中長期的にはベトナム不動産市場の透明性を高め、外国人投資家にとってのリスク低減につながる。2026年9月に決定が見込まれるFTSE新興市場指数への格上げにおいても、不動産市場の制度的透明性は評価項目の一つとなり得る。

3. 日本企業への影響
フーコック島を含むベトナム南部では、日系企業による観光・ホテル開発案件も増加している。土地使用権の取得に際しては、国防用地や農業用地の転用手続きに関する法的デューデリジェンスが不可欠であることを、今回の事案は改めて示している。合弁パートナーであるベトナム企業が保有する土地の来歴確認は、進出前の最重要チェックポイントの一つである。

4. ベトナム経済全体のトレンドとの関係
ベトナム政府は「法の支配」の強化を通じた投資環境の改善を掲げており、不法占拠への厳正な対処はその一環である。短期的には強制撤去が不動産市場に萎縮効果をもたらす可能性もあるが、中長期的には土地利用の適正化が進むことで、健全な不動産市場の形成と外資誘致の促進につながると評価できる。

いかがでしたでしょうか。今回のニュースについて、皆さんのご意見もぜひお聞かせください。コメント欄や@viettechtaroのDMでお待ちしています。

この記事が参考になったら、ぜひXでシェアしていただけると嬉しいです。より多くの方にベトナム投資の魅力を伝えたいと思っています。

出典: 元記事