ベトナム・ホーチミン市不動産に新サイクル、インフラ・制度・資金が押し上げ

ベトナム最大の経済都市であるホーチミン市の不動産市場が、2022年から2024年まで続いた長期の調整局面を経て、2025年に本格的な回復軌道に入ったことが明らかになった。市場関係者の分析によれば、同市の不動産市場はいまや単なる「回復」の域を超え、インフラ整備、制度改革、そして新たな資金の流入という3つの触媒によって、新たな発展サイクルへと突入しつつあるという。オフィス、住宅、産業用地など、ほぼ全てのセグメントでポジティブな兆候が確認されており、ベトナム経済・投資に関心を持つ日本の読者にとっても注視すべき重要な転換点となっている。

2022〜2024年の調整局面とは何だったのか

ホーチミン市の不動産市場は2022年以降、金利上昇や信用引き締め、そして企業債（コーポレートボンド）市場の混乱などを背景に、深刻な調整局面に入った。この間、多くの不動産デベロッパーが資金繰りに苦しみ、プロジェクトの停止や販売価格の下落が相次いだ。ベトナム政府も市場の安定化に向けて、法整備の見直しや金融支援策の検討を進めてきたが、実際の市場回復には時間を要した。この調整期間は約2年半にも及び、投資家やデベロッパーにとって忍耐を試される時期であったといえる。

2025年、回復の兆しが本格化

そうした長い冬の時代を経て、2025年に入るとホーチミン市の不動産市場には明確な回復のシグナルが見られるようになった。住宅分譲市場では需要の回復が確認され、オフィス市場では空室率の改善傾向が見られる。さらに産業用不動産（インダストリアル・リアルエステート）についても、外国直接投資（FDI）の流入継続を背景に安定した需要が続いているとされる。市場関係者は、この回復が一時的な現象ではなく、より長期的な「新サイクル」の始まりであると位置づけている点が重要である。

触媒その1:インフラ整備の加速

ホーチミン市とその周辺地域では、大型インフラプロジェクトの進捗が不動産市場を大きく後押ししている。都市鉄道（メトロ）1号線の開通や、周辺省とを結ぶ高速道路網の整備、さらにロンタン国際空港（ドンナイ省で建設中の新国際空港）の開発進展などが、ホーチミン市を中心とした広域経済圏の一体化を加速させている。こうしたインフラの改善は、これまでアクセスの悪さから開発が遅れていた郊外エリアの不動産価値を再評価させる材料となっており、投資家の関心を呼んでいる。

触媒その2:制度・法整備の進展

2024年以降、ベトナムでは土地法、住宅法、不動産事業法といった不動産関連の主要法律が相次いで改正・施行された。これにより、プロジェクトの法的手続きの透明性が向上し、デベロッパーが抱えていた「法的ボトルネック」の一部が解消されつつある。特に注目すべきは、ホーチミン市がビンズオン省、バリア・ブンタウ省と統合される行政区域再編（メガシティ化）の動きであり、これにより都市計画や土地利用の一体的な運用が可能になると期待されている。この行政統合は、ベトナムにおける地方行政改革の大きな流れの一環でもあり、経済圏としてのホーチミン市の競争力を高める狙いがある。

触媒その3:新たな資金流入

市場の回復を支える3つ目の要素として、国内外からの新たな資金流入が挙げられる。銀行融資の緩和や、国内投資家の購買力回復に加え、外国人投資家による不動産取得への関心も再燃している。特に、住宅セグメントでは中間層・高所得層向けの需要が底堅く、デベロッパー各社は新規プロジェクトの供給を再開する動きを見せている。産業用不動産分野では、日本企業を含む外資系メーカーの生産拠点シフト（チャイナ・プラスワン戦略）の流れも継続しており、これが安定した資金需要を生み出している。

投資家・ビジネス視点の考察

今回の動きは、ベトナム株式市場における不動産セクター銘柄、特にホーチミン市を主戦場とするデベロッパー各社の株価にとって重要なポジティブ要因となり得る。2022年からの調整局面で株価が大きく下落した不動産関連銘柄は、今回の「新サイクル」入りが確認されれば、業績回復とともに再評価される可能性がある。特に住宅分譲を主力とする大手デベロッパーや、産業用地を保有する企業には注目が集まりやすい。

また、2026年9月に決定が見込まれるFTSE新興市場指数への格上げとの関連性も見逃せない。格上げが実現すれば、海外からのパッシブ・アクティブ資金がベトナム株式市場全体に流入することが予想され、不動産セクターもその恩恵を受けやすいセクターの一つである。インフラ整備と制度改革が同時進行するタイミングでの資金流入は、市場全体の透明性向上とも相まって、外国人投資家にとっての「投資しやすさ」を高める要因となるだろう。

日本企業にとっても、この動きは無視できない。すでに多くの日系デベロッパーや商社がホーチミン市周辺で住宅・オフィス・産業用地プロジェクトに参画しており、行政区域再編によって広域化するホーチミン経済圏では、新たな事業機会が生まれる可能性が高い。特にロンタン国際空港の開発進展は、物流・製造業関連の日本企業にとって新たな拠点選定の判断材料となり得る。

ベトナム経済全体のトレンドとしても、この不動産市場の新サイクル入りは、内需回復とインフラ投資主導の成長モデルへの移行を象徴する動きといえる。輸出主導型の成長が世界的な貿易摩擦や需要変動の影響を受けやすい中、不動産・インフラ・建設セクターの回復は、ベトナム経済の安定性を支える重要な柱になると考えられる。

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