ベトナム不動産市場に追い風──都市鉄道・TOD開発・法整備が2026年の成長を牽引か

ベトナムの不動産市場が、都市計画の見直し、大型インフラ投資、そして関連法制度の整備という三つの追い風を受け、新たな成長局面に入ろうとしている。2025年5月に開催されたセミナー「不動産金融トレンド2026の見極め」では、複数の有識者がこの見通しを示した。

不動産はベトナム経済の「波及力」の源泉

ベトナム金融コンサルティング協会のレ・ミン・ギア会長（Lê Minh Nghĩa）は、不動産がこの30年以上にわたりベトナム経済の重要な成長エンジンであり続けてきたと指摘する。不動産は単独のセクターにとどまらず、建設、建材、加工・製造業、さらには金融・銀行システムなど40以上の関連分野に波及効果を持つ。日本でいえば、不動産・建設セクターが鉄鋼・セメント・家電・家具など裾野産業を広く動かす構図と同様であり、ベトナムにおいてもその乗数効果は極めて大きい。

都市計画の全面見直しとインフラ整備が最大の推進力

ブランド・競争力戦略研究所のヴォー・チー・タイン所長（Võ Trí Thành）は、現在最も注目すべきトレンドとして、各地方自治体が一斉に開発計画の見直し・再策定に取り組んでいる点を挙げた。今回の計画見直しは、従来とは異なり「空間開発計画」として位置づけられ、インフラと不動産という二つの核心的要素を軸に据えている。

計画見直しと並行して進むのが大規模インフラプロジェクトである。交通インフラにとどまらず、デジタルインフラ、地下インフラ、海洋インフラ、さらには空間インフラまで、多層的な投資が計画されている。

中でも特に注目されるのが、公共交通指向型都市開発（TOD：Transit-Oriented Development）モデルの導入である。ハノイとホーチミン市（ベトナム南部の経済首都）で建設が進む都市鉄道（メトロ）路線、そして将来的な地域間鉄道ネットワークの整備は、沿線の不動産価値を大きく押し上げる可能性がある。日本では東急電鉄の田園都市線開発に代表されるTODモデルが都市圏の発展を牽引してきたが、ベトナムでも同様の構造転換が始まろうとしている。ハノイではメトロ2A号線（カットリン〜ハドン線）が既に開業し、3号線（ニョン〜ハノイ駅）も建設中。ホーチミン市ではメトロ1号線（ベンタイン〜スオイティエン）が2024年末に開業したばかりであり、今後さらに路線網が拡大する見通しである。

グリーンファイナンスと地域連携も新たな潮流

タイン所長はさらに、広域連携政策、ホーチミン市のメガシティ化構想、各地方への特別メカニズムの拡大といった制度面の動きが不動産市場に大きな変化をもたらすと予測した。

加えて、グリーンファイナンス・グリーン経済の潮流も見逃せない。ベトナムは地域のグリーン金融センターを目指しており、省エネルギー型・環境配慮型の不動産プロジェクトへの需要は今後さらに拡大する見込みである。ESG投資の世界的な拡大とも相まって、ベトナムの「グリーン不動産」は海外投資家にとっても魅力的なテーマとなりつつある。

法制度の大改正──透明性向上への期待

政策面では、土地法、住宅法、不動産事業法、公共投資法、入札法といった主要法律の改正・施行が市場に大きな影響を及ぼす。特に注目すべきは、不動産IDシステム（定名制度）の構築と、全国統一の不動産取引プラットフォーム（国家不動産取引所）の形成である。これらが実現すれば、データの標準化、市場の透明性向上、そしてリスクの低減に大きく寄与する。さらに、固定資産税、取引税、市場構造の調整に関する政策も今後の重要テーマとなる。

三つの課題──安定成長への道のりは平坦ではない

一方でタイン所長は、市場が直面する三つの課題についても警鐘を鳴らした。

第一の課題は、不動産が持つ二面性である。住居は国民の基本的権利に関わる「生活必需財」であると同時に、高額な「投資資産」でもある。政策立案にあたっては、社会保障（住宅確保）と市場発展の間で常にバランスを取る必要がある。ベトナムでは都市部の住宅価格高騰が社会問題化しており、特にハノイやホーチミン市では一般的な勤労者の年収の数十倍に達するマンション価格が問題視されている。

第二の課題は、不動産と金融・銀行システムの「双子の関係」である。不動産バブルの膨張や急激な市場凍結を避けるため、マクロ金融基盤の改善が不可欠とされる。ベトナムでは2022〜2023年にかけて社債市場の混乱（ヴァンティンファット事件など）が不動産セクターに深刻な打撃を与えた経験があり、この教訓は今も市場参加者の記憶に新しい。

第三の課題は、地方行政の実行力である。ベトナムでは二層制の地方行政（省・市レベルと基礎自治体レベル）の下、許認可や土地使用権の確認など多くの手続きが基礎自治体に依存している。行政改革が進む中、現場レベルでの政策実行の円滑化が不動産市場の健全な発展にとって極めて重要となる。

投資家・ビジネス視点の考察

今回のセミナーで示された見通しは、ベトナム不動産関連銘柄への投資判断に直結する内容である。以下の観点から整理したい。

【関連銘柄への影響】TOD開発やメトロ沿線の開発加速は、大手デベロッパーであるビングループ（VIC）、ノバランド（NVL）、ヴィンホームズ（VHM）、ナムロン（NLG）、コーヴァリア（KDH）などに中長期的な追い風となる。特にメトロ沿線に土地バンクを保有する企業は恩恵を受けやすい。また、建設・建材セクター（ホアファット＝HPG、ハティエンセメント＝HT1など）にも間接的な波及が見込まれる。

【日本企業への示唆】日本の不動産デベロッパーやゼネコンにとって、ベトナムのTOD開発は参入機会となり得る。実際、東急グループはビンズオン省での都市開発で実績を持ち、住友林業やフジタ（大和ハウスグループ）もベトナムで住宅事業を展開している。法整備による透明性向上は、こうした日系企業の事業環境を改善する方向に作用するだろう。

【FTSE新興市場指数格上げとの関連】2026年9月に決定が見込まれるFTSE新興市場指数への格上げが実現すれば、海外機関投資家の資金流入が加速する。不動産セクターはベトナム株式市場の時価総額に占める割合が大きく、市場全体の流動性向上とともに不動産銘柄への関心も一段と高まる可能性がある。法整備や取引プラットフォームの整備は、FTSE格上げの条件である市場透明性・アクセス改善にも直結する要素である。

【マクロ経済上の位置づけ】ベトナム政府は2025年のGDP成長率目標を8%以上に設定しており、インフラ投資の加速はその達成に向けた重要な柱である。不動産市場の回復・拡大は、内需拡大と雇用創出を通じて経済全体を下支えする構造にあり、政府の政策優先度も高い。ただし、2022〜2023年の信用収縮の記憶が残る中、金融リスク管理と市場成長のバランスが今後の最大の焦点となるだろう。

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