こんにちは、ベトナム経済＆株式投資ニュース解説のベトテク太郎です。
ベトナムの土地法の話、正直なところ「また法律の記事か」と思ってスルーしたくなる気持ち、わかります。私もそういうニュースは読むのに少し気合いがいる。でも今回は違います。2026年土地法改正草案、これはVHM（ビンホームズ）やKDH（キン・バック・シティ）、VPIあたりをウォッチしている方には読んでほしい内容です。
2026年5月14日にベトナム国内メディアが伝えた話をベースに、ACBSの最新レポートも参照しながら整理していきます。大枠を先に言うと「財務基盤のしっかりした不動産会社に有利な改正になりそう」ということ。ただし、全員に恩恵があるわけではない。そこが今回のミソで、この法律が何を「選別」しようとしているのかを読み解くのが、個人投資家にとっての本当のテーマだと思っています。
3段階から2段階へ——「行政の壁」が一枚薄くなる
今の土地利用計画は「国・省・地区」の3段階で管理されています。これが「省・コミューン（区）」の2段階に変わろうとしている。
聞いた瞬間、「へえ、そうですか」で終わりそうな話ですよね。でも実はこれ、現場感覚でいうとかなり大きな変化です。
ハノイで13年暮らしていると、不動産プロジェクトの認可がいかに複雑かを肌で感じます。隣のビルが突然工事を止める、「来年着工」と数年言われ続ける物件、そういった光景は日常茶飯事です。その多くが、複数の行政階層を通る承認プロセスの中で滞留している。国を経由するレイヤーが一枚減ることで、プロジェクトの法的準備が前進しやすくなる。ACBSもここを「不動産セクターにとって特に重要な変更点」と評価しています。
最近、タイ湖周辺だけでなく旧市街の外縁部でも新しいクレーンが増えている気がするんですよね。法整備の「解凍」が少しずつ現場に現れてきているのかもしれません。
「99人が合意しても1人が止める」問題への解答
草案には、国が土地を収用できる場面として4つのケースが追加されています。そのなかで実務的に重要なのが「土地面積の75%以上、かつ土地利用者の75%以上が合意済みなのに残地が残っているプロジェクト」への対応です。
これ、長年の「ボトルネック」でした。
たとえば100区画必要なプロジェクトで99区画が同意しても、残り1区画が応じなければ全体が止まる。不動産開発事業者なら誰でも経験している話で、私もベトナム人の知人からこの愚痴を何度も聞いてきました。今回の改正はその問題に、一定の解を出そうとしています。
加えて、土地収用通知の送付期間も短縮される方向です。農地は従来の90日から60日へ、非農地は180日から120日へ。補償金等の支払い期間も30日から20日に圧縮。「待ち時間を減らす」という方向性は明確で、手続き全体のスピードアップが見込まれます。
VHM・KDH・VPIが名指しで評価される理由
ACBSが明示的にポジティブな評価をしているのが、VHM（ビンホームズ）、KDH（キン・バック・シティ）、VPIの3社です。
共通点は「財務状況が健全で、プロジェクト遂行能力が高く、安定した資金調達手段を持っている」こと。そしてBTプロジェクト（Build-Transfer、建設・譲渡モデル）に参加しているか、補償がまだ完了していないプロジェクトを抱えているということです。
今回の草案では、BTプロジェクトにおいて土地引き渡しが遅延した場合の投資家保護規定も追加されています。具体的には、遅延した期間に応じて「国有商業銀行の平均金利相当の追加補償」を受け取れる仕組みです。これはBTプロジェクトに参加する企業にとって、権利保護の観点で実質的な前進と言えます。
そういうことなんです。今回の土地法改正が持つ本質は、「財務力があってプロセスを進められる企業」を選別的に優遇する構造にある。体力のある会社はより有利に動け、体力のない会社はコスト増の圧力だけを受ける。いわゆる「強者総取り」の設計になっているんです。
コストが上がる側面も見落とせない
ここまでポジティブな面を中心に書いてきましたが、草案には不動産事業者のコストを上昇させる規定も含まれています。
土地価格調整係数の規制が明確化されることで、省人民委員会が毎年1月1日に係数を発表し、必要に応じて年間調整もできるようになります。補償地価を市場価格に近づけるという点では市民にとってプラスですが、土地取得コストが上昇する可能性がある。
また、農地から住宅地への用途転換に伴う年間土地賃貸料については、価格差の30〜100%を負担する可能性があります。透明性の向上は歓迎すべきですが、コスト管理が苦手な企業には痛手になります。財務基盤が脆弱で、プロジェクト遂行能力が限られている企業にとっては、この草案は恩恵よりもリスクの方が大きくなるかもしれません。
法整備の「公平化」が、皮肉にも体力差を拡大させる構図。これは投資先を選ぶ際に意識しておくべき視点だと思っています。
施行は2027年3月1日以降の見込み——今から動向をウォッチすべき理由
スケジュール感を整理しておくと、草案は現在パブリックコメント中で、2026年第4四半期に国会で承認される予定です。承認されれば2027年3月1日からの施行が見込まれています。
注目すべき時間軸は「2026年後半の国会審議」の動きです。内容や承認の進捗次第で、VHMやKDHといった銘柄の市場評価にも変化が生じる可能性があります。法案の進捗は引き続きこのアカウントでフォローしていきます。
いかがでしたでしょうか。今回の2026年土地法改正案について、皆さんのご意見もぜひお聞かせください。コメント欄や@viettechtaroのDMでお待ちしています。
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