ベトナム土地法改正へ、副首相が「手続き簡素化・国民負担増なし」を指示—不動産市場への影響は

ベトナムのホー・ギア・ズン（Hồ Nghĩa Dũng）副首相は、現行の土地法（Luật Đất đai）の改正にあたり、手続きの簡素化を図るとともに、国民や企業にとって新たな困難を生じさせない方向で進めるよう関係機関に指示した。土地法はベトナム経済の根幹を支える法制度であり、不動産開発、外国投資、都市計画、農地転用などあらゆる分野に直結するため、今回の改正方針は極めて重要な意味を持つ。

土地法改正の背景——なぜ今また見直しが必要なのか

ベトナムでは2024年1月に新土地法（2024年土地法）が国会で可決され、同年8月1日から施行された。この法律は13年ぶりの大改正と位置づけられ、土地使用権の付与・回収手続き、地価算定方法、土地収用に伴う補償基準などが大幅に見直された。しかし施行から約2年が経過した現在、運用面でさまざまな課題が浮上している。

具体的には、地価算定テーブル（bảng giá đất）の策定が各省・市で遅延し、不動産プロジェクトの許認可が停滞するケースが全国的に発生した。また、土地使用権の移転や名義変更に必要な書類が増加し、個人・法人を問わず手続き負担が重くなったとの声が上がっている。こうした実態を踏まえ、副首相が改正の基本方針として「簡素化」と「負担増の回避」を明確に打ち出したのである。

副首相の指示内容——具体的なポイント

ホー・ギア・ズン副首相が示した方向性は以下の通りである。

• 行政手続きの簡素化：土地使用権に関する申請・審査・承認のプロセスを見直し、重複する手続きや不要な書類提出を削減する。
• 国民・企業への新たな負担の回避：改正によって新たな費用負担や手続きの複雑化が生じないよう、法案策定段階で影響評価を徹底する。
• 現場の声の反映：地方自治体、企業、市民からのフィードバックを収集し、実務に即した改正内容とする。

ベトナムでは「土地は全人民の所有に属し、国家が管理する」という社会主義的な土地制度を維持しており、個人や企業が持つのはあくまで「土地使用権」である。このため、使用権の取得・更新・譲渡のたびに国家機関との手続きが必要となり、制度が複雑になりやすい構造的な特徴がある。副首相の今回の指示は、こうした制度的宿命とも言える煩雑さを少しでも軽減しようとする姿勢の表れである。

不動産市場への影響——凍結プロジェクトの「雪解け」なるか

ベトナムの不動産市場は2022年後半から2023年にかけて深刻な停滞を経験した。社債市場の混乱や不正事件（ヴァン・ティン・ファット事件など）を背景に資金調達が困難となり、多くの開発プロジェクトが凍結された。2024年土地法の施行はこの停滞を打破する切り札と期待されたが、実際には地価算定テーブルの策定遅延が新たなボトルネックとなり、特にホーチミン市やハノイ市で多数のプロジェクトが許認可待ちの状態に陥った。

今回の改正方針が実行に移されれば、手続き遅延の解消を通じてプロジェクト進捗の加速が期待できる。とりわけ、土地収用手続きや用途変更手続きの簡素化は、大型都市開発や工業団地造成を手がけるデベロッパーにとって朗報となる可能性が高い。

投資家・ビジネス視点の考察

ベトナム株式市場・関連銘柄への影響：土地法の運用改善は、不動産セクター全般にとってポジティブ材料である。ホーチミン証券取引所（HOSE）に上場する主要不動産銘柄——ビンホームズ（VHM、ビングループ傘下の不動産大手）、ノヴァランド（NVL）、ナムロン（NLG）、キーナムフック（KDH）などは、許認可の迅速化が業績回復のトリガーとなり得る。特にプロジェクトの「法的ステータス」が株価に直結しやすいベトナム不動産株では、手続き簡素化の具体的進展が好材料として織り込まれる展開が想定される。

日本企業・ベトナム進出企業への影響：日本企業にとってベトナムの土地制度は進出時の最大のハードルの一つである。工業団地への入居であれば比較的スムーズだが、独自に土地使用権を取得するケースや、合弁パートナーの土地使用権を活用するスキームでは、手続きの複雑さが事業計画の遅延を招くことが多い。今回の改正方針が外資系企業の土地関連手続きにも波及すれば、製造業やサービス業の新規進出・拡張投資を後押しする効果が期待できる。

FTSE新興市場指数への格上げとの関連：2026年9月にも判断が下される見込みのFTSE新興市場指数への格上げは、ベトナム市場にとって歴史的な転換点となる。格上げの要件には市場の透明性や法制度の整備も含まれており、土地法を含む法制度の改善は間接的ではあるが、ベトナムの「制度的信頼性」向上に寄与する。外国機関投資家が重視するガバナンスや規制の予見可能性という観点からも、今回の動きはプラスに評価されるだろう。

ベトナム経済全体のトレンドにおける位置づけ：ベトナム政府は2025〜2026年にかけて公共投資の加速、インフラ整備の推進、規制改革による投資環境改善を三位一体で進めている。南北高速鉄道計画、ロンタイン新国際空港の建設、各地の高速道路整備など大型インフラ事業には土地収用が不可欠であり、土地法の手続き簡素化はこれらの国家プロジェクトの推進力を高める効果もある。経済成長率6〜7%を維持するための「制度インフラ」の整備として、今回の改正方針は中長期的に重要な意義を持つ。

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