ホーチミン市の住宅供給難、手頃な価格帯マンションとTODモデルの可能性

ベトナム最大の経済都市であるホーチミン市（旧サイゴン、南部の商都）において、住宅供給の不足、とりわけ「手頃な価格帯（フォンキー・ヴア・トゥイティエン）」のマンション不足が深刻な社会課題として改めて浮き彫りになった。急速な都市化が進む中、供給不足は同市固有の問題にとどまらず、ベトナム全体の大都市が直面する共通課題であるとされ、その解決策の一つとして「TOD（Transit Oriented Development＝公共交通指向型開発）」モデルへの期待が高まっている。ただし専門家は、TODモデルの導入には慎重さと制度設計の整合性が不可欠であり、持続可能性と公平性を担保しなければならないと警鐘を鳴らしている。

ホーチミン市が抱える住宅供給のジレンマ

ホーチミン市は人口900万人を超える東南アジア屈指のメガシティであり、国内外からの人口流入が続く経済の中心地である。しかし近年、住宅価格の高騰が著しく、一般の勤労者層やヤング・プロフェッショナル層が手の届く価格帯の住宅、いわゆる「アフォーダブル住宅」の新規供給が事実上枯渇状態にあると指摘されている。これは単に「土地が足りない」という物理的制約だけでなく、土地使用権の取得手続きの複雑さ、法的手続きの遅延、開発コストの上昇、金融アクセスの制限など、複合的な要因が絡み合っている構造的な問題である。

ベトナムでは近年、都市化率の上昇が著しく、地方から都市部への人口移動が加速している。ホーチミン市に限らず、首都ハノイ（北部の政治・文化の中心地）やダナン（中部の主要都市）といった大都市においても、同様に中間層・低所得層向けの住宅供給不足が顕在化しており、今回のホーチミン市の事例は、ベトナムの都市化政策全体に対する警鐘であるとも言える。

TOD（公共交通指向型開発）モデルへの期待

今回の報道で焦点となっているのが「TOD」、すなわち鉄道駅やバス高速輸送（BRT）といった公共交通の結節点周辺を高密度かつ複合的に開発する都市開発モデルである。ホーチミン市では近年、都市鉄道（メトロ）1号線（ベンタイン～スオイティエン間）が開業するなど、都市交通インフラの整備が進みつつある。TODモデルはこうした交通結節点周辺の土地を有効活用し、住宅・商業・オフィスなどを一体的に開発することで、通勤の利便性を高めると同時に、住宅供給を効率的に増やす手法として世界各国で採用されてきた実績がある。日本においても、東急electricや東京メトロ沿線の再開発などはTODの代表的な成功例として知られており、ベトナム側の政策関係者や不動産デベロッパーが日本のTODモデルを参考にする動きも今後強まる可能性がある。

ただし、専門家は「TODモデルは万能薬ではない」と強調する。交通結節点周辺の土地価格は往々にして高騰しやすく、放置すれば逆に富裕層向けの高級住宅開発ばかりが進み、本来の目的である「手頃な価格帯の住宅供給拡大」からかけ離れてしまうリスクがある。したがって、TODモデルを機能させるためには、容積率の設定、社会住宅（低所得者向け住宅）の一定比率の義務付け、土地収用と補償の透明性確保、インフラ整備と住宅開発のタイミングの同期など、制度的な緻密さと同期性が不可欠であるとされる。

都市化と公平性のバランス

ベトナム政府はかねてより「社会住宅（Nhà ở xã hội）」の建設促進を政策目標に掲げており、2030年までに全国で100万戸の社会住宅建設という大規模な目標を打ち出している。ホーチミン市における今回の議論も、こうした国家的な住宅政策の文脈の中に位置づけられる。都市化が進む過程において、開発の恩恵が一部の富裕層や不動産デベロッパーに偏らず、幅広い市民層に行き渡るようにする「公平性（cong bang）」の視点が、今後のベトナムの都市計画において一段と重視されていくとみられる。

投資家・ビジネス視点の考察

ベトナム株式市場の観点からは、今回の報道はホーチミン市を中心とする不動産デベロッパー各社、とりわけ中間所得層・手頃な価格帯の住宅開発に強みを持つ企業にとって追い風となる可能性がある。ベトナムの不動産セクターは、ビングループ（ベトナム最大手のコングロマリット）傘下のビンホームズをはじめ、ノバランド、カピタランド・ベトナム、ダットサインランドなど多くのプレイヤーが存在するが、今後は高級住宅一辺倒の開発戦略から、政府方針に沿った中間層向け・社会住宅開発へのシフトを進める企業が政策的な追い風を受けやすくなると考えられる。特にメトロ沿線などTOD対象エリアでの土地取得や開発権を持つ企業は、中長期的に事業機会の拡大が見込まれる。

日本企業への影響としては、住宅・インフラ関連の建設会社、都市計画コンサルティング会社、さらには金融機関（住宅ローン提供のノウハウを持つ日系銀行など）にとって、ベトナムのTOD関連プロジェクトへの参画機会が今後拡大する可能性がある。日本はJICA（国際協力機構）を通じてホーチミン市メトロ1号線の整備に深く関与してきた経緯があり、TODモデルの導入においても日本の知見・技術協力への期待は引き続き高いとみられる。

また、2026年9月に決定が見込まれるFTSEラッセルによる新興市場指数への格上げとの関連性についても触れておきたい。格上げが実現すれば、海外機関投資家からの資金流入が加速し、不動産セクターを含むベトナム株式市場全体への評価が見直される可能性が高い。特に住宅供給問題という社会的課題の解決に資する企業、すなわちESG的な観点からも評価されやすい「アフォーダブル住宅」「TOD関連」の開発を手掛ける企業は、外国人投資家からの選好が高まりやすいテーマとなり得る。ベトナム経済全体のトレンドとしても、単なる高級不動産バブルの再来ではなく、実需に基づいた持続可能な都市開発への転換が進むかどうかが、今後の株式市場のセクター物色における重要な判断材料になるだろう。

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