ホーチミン市、社会住宅購入の所得上限を月収6000万ドンへ引き上げ提案

ホーチミン市（ベトナム南部の経済中心都市、旧サイゴン）が、社会住宅（低所得者・公務員・労働者向けの政府補助付き住宅）を購入できる世帯の所得上限を、夫婦の場合で月収最大6,000万ドン、独身者の場合で月収最大3,000万ドンへと大幅に引き上げる案を提示した。対象者の区分によって基準額は異なるものの、従来の所得制限が実勢の給与水準と乖離しているとの指摘を受けた見直しであり、都市部の住宅政策における大きな転換点として注目される。

所得上限引き上げの背景

ベトナムでは近年、都市部の不動産価格が急騰する一方で、中間所得層や若年労働者が手頃な価格の住宅を購入できないという「住宅取得のミスマッチ」が深刻な社会問題となっている。社会住宅制度は、こうした層の住宅取得を支援するために国が主導する優遇制度で、通常の分譲マンションよりも低価格で供給される代わりに、購入希望者には所得や資産、居住地などに関する厳格な条件が課される。

これまでの制度では、購入資格を得るための所得上限が比較的低く設定されており、都市部で働く共働き世帯の実際の給与水準（特にホーチミン市のような外資企業やIT関連企業が集積する大都市）とは大きな開きがあった。結果として、条件を満たす世帯が少なく社会住宅の需要と供給がうまくかみ合わない、あるいは本来支援を必要とする層が制度から漏れてしまうといった課題が指摘されてきた。今回ホーチミン市当局が示した見直し案は、こうした実態と制度の乖離を是正し、より多くの中間層世帯が社会住宅を購入できるようにすることを目的としている。

提案の具体的な内容

今回の提案では、夫婦（既婚世帯）の場合、月収の上限を最大6,000万ドンまで引き上げる。一方、独身者（単身世帯）については月収上限を最大3,000万ドンとする内容だ。ただし、これらの上限額は一律ではなく、対象者の属性（公務員、労働者、若年層、特定の政策優遇対象者など）によって細分化されたグループごとに異なる基準が設定される見込みである。つまり、すべての申請者に一律で6,000万ドン・3,000万ドンが適用されるわけではなく、対象区分に応じた段階的な所得基準が設けられる点に留意が必要だ。

この見直しが実現すれば、これまで所得制限に引っかかって社会住宅の購入資格を得られなかった中間所得層の会社員や共働き世帯にも門戸が開かれることになり、実需の掘り起こしにつながると期待されている。

ベトナムの住宅政策全体との関連

ベトナム政府はここ数年、「2021〜2030年 低所得者・労働者向け社会住宅少なくとも100万戸建設プログラム」を掲げ、全国的に社会住宅の供給拡大を推進してきた。しかし、開発事業者側の採算性の問題や、土地手続きの煩雑さ、そして購入者側の所得基準の厳しさなど、複数の要因から計画通りに進んでいないのが実情である。ホーチミン市による今回の所得上限引き上げ提案は、こうした「需要側」のボトルネックを解消しようとする動きの一環と位置づけられる。

投資家・ビジネス視点の考察

今回の措置は、直接的には住宅政策・社会福祉の領域の話ではあるが、ベトナム株式市場、特に不動産デベロッパー銘柄への影響という観点からも注目に値する。社会住宅事業に力を入れる大手不動産会社（例えばビングループ（ベトナム最大手のコングロマリット）傘下のヴィンホームズや、ホアビン建設グループなど）にとっては、購入資格を持つ顧客層が拡大することは潜在的な販売対象の拡大を意味し、中長期的な事業機会の拡大につながる可能性がある。特にホーチミン市やハノイなど大都市圏では、社会住宅向けの土地取得や税制優遇を受けたプロジェクトが増加傾向にあり、今回の所得基準見直しはこうしたプロジェクトの販売見通しをより明るくする材料となり得る。

また、日本企業にとってもこの動きは無視できない。ベトナムに進出する日系企業の駐在員や現地採用のベトナム人スタッフの中には、住宅取得を検討する中間所得層が一定数存在する。所得基準の緩和により、こうした従業員が社会住宅の購入対象に含まれる可能性が広がれば、福利厚生や住宅手当の設計にも一定の影響を与えるかもしれない。加えて、住宅関連資材、建設、金融（住宅ローン）分野に携わる日系企業にとっても、社会住宅市場の裾野拡大は新たなビジネスチャンスとなり得る。

マクロ的な視点では、2026年9月に決定が見込まれるFTSE新興市場指数への格上げ論とも間接的に関連する。ベトナム株式市場が新興市場へ格上げされれば、海外機関投資家の資金流入が期待され、不動産セクターを含む幅広い銘柄への評価が見直される可能性が高い。社会住宅を含む住宅政策の整備は、ベトナムの都市化・中間層拡大というマクロトレンドを支える基盤的な政策であり、外国人投資家がベトナム経済の持続的成長性を評価する上での一つの判断材料ともなり得る。今回のホーチミン市の提案は、こうした大きな流れの中の一つの布石として捉えることができるだろう。

今後の焦点は、この提案が国の関連省庁（建設省など）や政府によって正式に承認され、全国的な基準見直しにつながるかどうかである。もし全国レベルでの制度改正が行われれば、社会住宅関連銘柄だけでなく、不動産セクター全体の投資マインドにもプラスの影響を与える可能性がある。引き続き動向を注視したい。

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