先日、ホーチミン市7区にある友人の新居を訪問しました。「Mega Ruby」という高級マンションの一室でしたが、その内装の豪華さと立地の良さに驚きました。友人から「カンディエン不動産が開発した物件なんだ」と聞いた時、この会社がホーチミンの住宅開発においてどれほど重要な役割を果たしているかを実感しました。
現地で生活していると、カンディエン不動産（KDH）という会社がホーチミン市の都市開発、特に中高級住宅分野においてどれほど影響力を持っているかが分かります。約650haという広大な不動産開発用地を確保し、ホーチミン市内の主要交通インフラ整備が急速に進んでいる東部都市である1区、トゥードゥック市に事業を集中させている戦略的な不動産会社です。
今日は私のポートフォリオでも注目している銘柄の一つ、カンディエン不動産について現地在住12年の視点から詳しく分析していきます。
カンディエン不動産（KDH）とは？ホーチミン中高級住宅開発の専門企業
まず基本情報から整理していきましょう。カンディエン不動産（証券コード：KDH）は2001年に設立され、2010年に上場したホーチミン市を拠点とする不動産開発会社です。
基本データ（2025年7月15日現在）
- 資本金：10兆1114億VND
- 流通株式数：10億1114万株
- 株価：31,200VND
- 時価総額：約31兆5476億VND
- 外国人保有率：35.00%
主な事業内容
- 不動産の投資・経営・開発・設計・施工工事
- 不動産コンサルティング、管理コンサルティング等
売上高構成比（2024年および2025年1-3月期）
- 不動産販売：98%
- その他：2%
この数字からも分かる通り、KDHは不動産販売に特化した純粋な不動産開発会社です。
事業特性：ホーチミン東部の大規模開発に特化
KDHの最大の特徴は、ホーチミン市における戦略的な立地選定と中高級住宅市場への特化です。
開発エリアの戦略性 約650haの広大な不動産開発用地を確保しており、保有土地は主に交通インフラの整備が急速に進んでいるホーチミン市直轄の東部都市である1区、トゥードゥック市、また人口の多いホーチミン市西部のビンチャイン郡、ビンタン区に集中しています。
ターゲット市場の明確化 居住目的で買い求める実需物件購入者をターゲットとして交通利便性の高い完成物件を取り扱う方針を取っており、立地条件の良いこと、案件の法的根拠がしっかりしていることがKDHの不動産プロジェクトの特徴です。
代表的なプロジェクト ホーチミン市内トゥードゥック市に「Mega Ruby」、「Mega Saphire」、「Mega Residence」、「The Venica」、「Lucasta」、「Merita」、「Mega Village」、「Verosa Park」、ビンチャイン郡に「Lovera Park」、「Lovera Vista」、8区に住宅団地「Jamila」、堀に接する高層マンション「Astral City」などが設置され、公園やプールなど複数のユーティリティ施設を併設した独立した住宅を開発し、好評を受けている。
財務分析：不動産市況に連動した業績変動
KDHの財務データを見ると、不動産市況の変動に応じた業績の波が見て取れます。
売上高推移
- 2022年：29兆1196億VND
- 2023年：20兆8777億VND（▲28.3%）
- 2024年：32兆7858億VND（+57.2%）
- 2025年Q1：7兆985億VND（通年予想：49兆7500億VND）
2023年は不動産市況の冷え込みにより大幅な減収となりましたが、2024年は市況回復により大幅な増収を達成しています。
収益性の回復
- 営業利益：2024年が13兆769億VND（営業利益率39.9%）
- 税引前利益：2024年が10兆5104億VND（前年比+858.7%）
- 税引後利益：2024年が8兆364億VND（前年比+1002.6%）
2024年は市況回復により劇的な業績改善を達成しています。営業利益率39.9%という数字は非常に高い水準で、中高級住宅市場での優位性を示しています。
財務健全性
- ROE：2024年4.60%
- ROA：2024年2.81%
- BPS：192,337VND
ROEは前年の大幅赤字から回復していますが、まだ本格回復途上にあることを示しています。
PBR・PER分析：割安性を数字で検証
投資判断において重要な株価の割安性について、PBRとPERの観点から分析してみましょう。
PBR（株価純資産倍率）分析
- 現在のPBR：1.68倍（2025年Q1時点）
- 過去3年推移：2022年1.61倍 → 2023年1.62倍 → 2024年0.19倍
PBR1.68倍という水準は、不動産会社としては妥当な範囲内です。特に豊富な開発用地を保有している企業としては適正な評価と言えるでしょう。
PER（株価収益率）分析
- 2025年予想PER：43.08倍
PER43.08倍は一見すると高く感じますが、これは2024年の業績が市況回復による一時的な利益急増を反映したためです。不動産業界の特性を考慮すると、長期的な収益力に注目すべきでしょう。
配当政策
- 継続的に無配を維持
KDHは設立以来無配を継続していますが、これは積極的な事業拡大による成長を優先しているためです。今後の業績安定化により配当開始の可能性もあります。
割安性の判断 現在の株価31,200VNDは、PBR1.68倍という評価と保有する開発用地の価値を考慮すると、適正水準にあると判断します。特に2025年以降の大型プロジェクト展開による収益拡大を考慮すると、投資妙味があります。
事業戦略：大型プロジェクト展開で成長加速
KDHの2025年以降の戦略は、大型プロジェクトの本格展開と新規開発案件の拡充です。
2025年業績計画
- 売上高：3兆8000億VND（前年比+16%）
- 税引後利益：1兆VND（前年比+23%）
- 配当：額面比10%
主要プロジェクトの展開 業績計上予定の案件として、以下のプロジェクトが予定されています：
- 「The Privia」案件（ホーチミン市ビンタン区、戸数1043戸）
- 「Clarita」案件（ホーチミン市直轄トゥードゥック市ビンチュンドン街区、敷地面積5.8ha）
- 「Emeria」案件（同街区、同6ha）
「Clarita」と「Emeria」の2件はシンガポール系不動産デベロッパーケッペルランド（Keppel Land）との共同開発案件で、2025年中に発売予定です。
工業団地開発への参入 ホーチミン市ビンチャイン郡のレーミンスアン拡張工業団地案件（用地面積110ha）は建設許可取得済みで、2025年に着工予定です。これは住宅開発以外の新たな収益源として期待されます。
株式分割と資本増強 2024年株式配当として2025年中に割当比率10対1で新株1億0110万株を発行し、発行後の資本金は1兆1000億VND超へと引き上げられる予定です。
外資系パートナーとの戦略的提携
KDHの成長を支える重要な要素の一つが、海外の有力不動産デベロッパーとの提携です。
ケッペルランドとの提携 シンガポール系不動産デベロッパーケッペルランド（Keppel Land）との共同開発により、「Clarita」と「Emeria」プロジェクトを展開します。これにより、国際的な開発ノウハウと資金調達力を活用できます。
外国人保有率の高さ 外国人保有率35%という数字は、海外投資家からの高い評価を示しています。これは国際的な不動産市場での認知度と信頼性の証左です。
現地で実感するKDHプロジェクトの品質
数字だけでは表現できないKDHの真の価値は、現地でのプロジェクト品質の高さにあります。
立地選定の巧妙さ 私が実際に訪問したKDHのプロジェクトは、どれも交通アクセスが良く、将来の都市開発計画を見越した戦略的な立地にあります。特にメトロ路線の延伸計画を考慮した開発は、長期的な資産価値向上が期待できます。
建物品質の高さ 中高級住宅市場に特化しているだけあって、建物の品質は非常に高いレベルにあります。内装、外装ともにベトナムの不動産としては最上位クラスの仕様です。
コミュニティ施設の充実 各プロジェクトには公園、プール、ジムなどのコミュニティ施設が充実しており、住民の生活の質向上に配慮されています。
投資リスクの冷静な分析
不動産株への投資にはリスクも伴います。現地にいるからこそ見えるリスクも含めて正直にお話しします。
不動産市況変動リスク 不動産業界は市況の影響を大きく受けるため、経済情勢や金融政策の変更により業績が大きく変動するリスクがあります。
金利上昇リスク 住宅ローン金利の上昇は住宅需要の減少につながり、直接的に業績に影響します。
規制変更リスク 外資規制や不動産関連法規の変更により、事業運営や外国人顧客への販売に影響が生じる可能性があります。
プロジェクト遅延リスク 大型開発プロジェクトは往々にして許可取得の遅延や建設工期の延長が発生し、業績計画に影響を与えるリスクがあります。
競合激化リスク ホーチミン市の不動産市場では多くのデベロッパーが競合しており、価格競争の激化や顧客獲得コストの増加リスクがあります。
投資判断：ホーチミン都市開発の恩恵を受ける成長株
これらの分析を踏まえ、私はKDH株を「ホーチミン市の都市開発と中間層拡大の恩恵を受ける成長株」として注目しています。
投資の理由
- ホーチミン市東部の戦略的立地での大規模開発用地保有
- 中高級住宅市場での確固たるブランド地位
- ケッペルランドなど外資系パートナーとの戦略的提携
- 2024年の業績大幅回復と2025年の成長計画
- 2023-2026年の年平均親会社株主帰属利益成長率+36.8%の見通し
懸念点
- 不動産市況変動への高い感応度
- PER43倍という高い評価水準
- 継続的な無配による株主還元の不透明さ
- プロジェクト遅延による業績への影響リスク
目標株価・投資戦略 現在の株価31,200VNDは、2025年の成長計画と保有する開発用地の価値を考慮すると適正水準にあります。2026年以降の大型プロジェクト本格稼働により、40,000-45,000VND程度への上昇を期待できると考えています。
ポートフォリオでの位置づけ 私のポートフォリオでは「ベトナム不動産・都市開発の成長銘柄」として位置づけており、ホーチミン市の都市化進展と中間層拡大の恩恵を取り込む戦略的投資として保有しています。
まとめ：ホーチミン都市開発の中核を担う企業
カンディエン不動産（KDH）は、単なる不動産会社ではありません。ホーチミン市の都市開発を牽引し、中高級住宅市場の発展をリードし、ベトナムの住宅品質向上に貢献する重要な役割を担っています。
現地で生活していると、この会社がホーチミン市の発展にとってどれほど重要な存在かを実感します。質の高い住環境の提供、計画的な都市開発の推進、海外投資の呼び込みなど、都市の成長を多方面で支えています。
PBR分析からも、現在の株価水準は長期投資に適した範囲にあることが確認できました。特に2025年以降の大型プロジェクト展開とホーチミン市の継続的な発展は、大きな成長機会となると期待しています。
確かに短期的には不動産市況変動や規制変更などのリスクもありますが、長期的にはホーチミン市の都市化進展と中間層拡大の最大の受益者になると確信しています。
投資は自己責任ですが、ベトナムの都市開発と不動産セクターの成長に賭けたい投資家にとって、KDH株は検討に値する銘柄だと考えています。
皆さんはどう思われますか？ベトナムの不動産市場やホーチミン市の都市開発について、ぜひコメントで意見交換させていただければと思います。
この記事は2025年8月時点の情報に基づいており、投資判断は自己責任でお願いします。より詳細な不動産セクター分析や投資戦略については、メンバーシップで定期的にお届けしています。
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